La quotité d’un prêt hypothécaire est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien financé. Emprunter 270 000 € pour un logement de 300 000 €, c’est une quotité de 90 %. En Belgique, la Banque nationale (BNB) demande aux prêteurs de limiter la part des nouveaux crédits qui dépassent 90 % pour une habitation propre et 80 % pour un bien mis en location. Ces limites ne sont pas des interdictions individuelles, mais elles expliquent pourquoi un apport personnel est presque toujours demandé.
| L’essentiel |
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Comment calculer la quotité de votre prêt
La formule est simple : quotité = montant emprunté ÷ valeur du bien × 100. La BNB définit ce ratio (en anglais loan-to-value, LTV) comme le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur du bien immobilier financé.
Deux points font souvent varier le résultat :
- La valeur retenue. Le prêteur se base sur sa propre estimation du bien (prix d’achat, expertise, éventuellement travaux prévus). Si l’expertise est inférieure au prix convenu, la quotité augmente pour un même montant emprunté.
- Le montant emprunté. Si vous empruntez aussi les frais d’achat, le prêt dépasse le prix du bien et la quotité passe au-dessus de 100 %.
Ce que la Banque nationale attend des prêteurs
Depuis plusieurs années, la BNB applique des « attentes prudentielles » aux nouveaux crédits hypothécaires. Elles portent sur la production annuelle de chaque prêteur, pas sur chaque dossier pris isolément. La BNB précise d’ailleurs que les institutions financières ne sont pas légalement tenues de les respecter ; en pratique, elles structurent la politique d’octroi des banques.
| Type d’emprunteur | Part tolérée au-delà du seuil |
|---|---|
| Habitation propre, primo-acquéreur (seuil 90 %) | 35 % des crédits, dont 5 % au maximum au-delà de 100 % |
| Habitation propre, autres emprunteurs (seuil 90 %) | 20 % des crédits, aucun au-delà de 100 % |
| Investissement locatif (seuil 80 %) | 10 % des crédits, aucun au-delà de 90 % |
La BNB surveille aussi deux « poches de risque » : les crédits qui combinent une quotité supérieure à 90 % avec une mensualité supérieure à 50 % des revenus nets (DSTI), ou avec une dette totale supérieure à 9 fois les revenus annuels nets (DTI). Chacune de ces combinaisons est limitée à 5 % de la production annuelle.
Et en 2025-2026 ? Les seuils et tolérances publiés dans la FAQ de la BNB n’ont pas été modifiés. L’annonce de la BNB du 7 novembre 2025 porte sur les coussins de fonds propres des banques : le coussin spécifique aux crédits hypothécaires est supprimé et intégré au coussin contracyclique à partir du 1er juillet 2026. Cette mesure ne change pas les limites de quotité appliquées aux emprunteurs.
Primo-acquéreur ou non : ce qui change pour vous
Les primo-acquéreurs, c’est-à-dire les personnes qui achètent leur premier logement, bénéficient de la tolérance la plus large. Un prêteur peut donc plus facilement leur accorder 95 % ou 100 % de la valeur du bien, à condition que le reste du dossier soit solide (revenus stables, mensualité supportable). Au-delà de 100 %, la marge est très étroite : 5 % de la production annuelle au maximum.
Si vous avez déjà été propriétaire, un crédit au-delà de 90 % reste possible, mais il fait partie d’une enveloppe plus réduite (20 %) et un financement supérieur à 100 % sort des attentes de la BNB. Chaque prêteur applique sa propre définition du primo-acquéreur : demandez-la avant de comparer les offres.
Pour un investissement locatif, comptez sur une quotité de 80 % au plus dans la plupart des dossiers, soit au moins 20 % du prix en fonds propres, en plus des frais.
Les frais qui ne sont en principe pas financés
Wikifin recommande de couvrir au moins tous les frais liés à l’achat avec votre épargne. Ces frais s’ajoutent à la part du prix que le prêt ne couvre pas :
- Droits d’enregistrement : selon Wikifin (mise à jour du 1er juin 2026), 3 % en Wallonie pour une habitation propre (12,5 % pour les autres biens), 12,5 % à Bruxelles avec des réductions possibles sous conditions, 2 % en Flandre pour l’habitation propre et unique (12 % pour les autres biens).
- Honoraires du notaire : fixés par la loi, selon un barème dégressif lié au prix.
- Frais administratifs de l’acte d’achat : entre 650 et 1 250 € selon Wikifin.
- Frais de l’acte de crédit : droit d’enregistrement de l’hypothèque (1 %) et droit d’inscription (0,30 %), calculés sur le montant inscrit, plus les honoraires du notaire pour cet acte, les frais de dossier et d’expertise de la banque.
Wikifin donne un repère général d’environ 20 % du prix d’achat pour les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les frais d’acte. Avec un taux réduit (habitation propre en Wallonie ou en Flandre), la somme peut être nettement plus faible, mais elle reste à prévoir.
Exemple calculé : quel apport pour quelle quotité ?
Hypothèses (exemple, pas une offre) : maison de 300 000 € en Wallonie, habitation propre, droits d’enregistrement de 3 % (9 000 €) ; frais de l’hypothèque estimés à 1,30 % du montant emprunté ; honoraires du notaire, frais administratifs et frais bancaires fixés arbitrairement à 7 500 € au total ; taux fixe hypothétique de 3 % par an sur 25 ans, mensualités calculées avec le taux mensuel équivalent.
| Quotité | Prêt | Apport à réunir | Mensualité |
|---|---|---|---|
| 80 % | 240 000 € | 79 620 € | 1 133,06 € |
| 90 % | 270 000 € | 50 010 € | 1 274,69 € |
| 100 % | 300 000 € | 20 400 € | 1 416,33 € |
Lecture : même à 100 %, il faut réunir environ 20 000 € pour les frais. Pour les financer aussi, il faudrait emprunter environ 320 000 €, soit une quotité de 106,7 % et une mensualité de 1 510,75 € dans les mêmes hypothèses : un dossier qui entre dans l’enveloppe la plus étroite (primo-acquéreurs uniquement).
Sur 25 ans, passer de 90 % à 100 % augmente la mensualité d’environ 142 € et les intérêts totaux d’environ 12 500 € (112 408 € contre 124 898 €). Un taux plus élevé peut aussi être appliqué aux quotités élevées : comparez les offres à quotité égale.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Comment réduire votre quotité
- Augmenter l’apport : épargne, donation familiale enregistrée, prêt familial documenté. Nos pistes détaillées sont dans le guide crédit hypothécaire sans fonds propres.
- Vérifier les droits réduits de votre Région (habitation propre et unique, abattements) : ils diminuent les frais à couvrir.
- Faire expertiser le bien avant l’offre définitive : une valeur d’expertise alignée sur le prix évite une hausse surprise de la quotité.
- Ajuster le projet : prix d’achat, travaux reportés ou financés séparément.
Erreurs fréquentes
- Calculer la quotité sur le prix affiché plutôt que sur la valeur retenue par le prêteur.
- Oublier que les frais d’achat et de crédit s’ajoutent à l’apport.
- Croire qu’une quotité de 100 % est interdite : elle est possible, mais réservée à une part limitée des dossiers.
- Comparer une offre à 90 % avec une offre à 100 % sans regarder le taux et le coût total.
Pour replacer la quotité dans l’ensemble du parcours d’achat, consultez notre guide crédit immobilier en Belgique ; pour tester votre capacité d’emprunt, notre exemple de simulation de prêt hypothécaire.
Lien commercial vers un site partenaire. Les conditions d’octroi, le taux et la quotité acceptée dépendent de chaque prêteur et de votre dossier.
Sources
- Banque nationale de Belgique, FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (page non datée, consultée le 26/09/2026).
- Banque nationale de Belgique, communiqué du 7 novembre 2025 sur la politique macroprudentielle 2026 (consulté le 26/09/2026).
- Wikifin (FSMA), Quels sont les frais à prévoir en cas d’achat immobilier ? (mise à jour du 1er juin 2026, consulté le 26/09/2026).
- Wikifin (FSMA), De quel budget faut-il disposer pour devenir propriétaire ? (mise à jour du 1er juin 2026, consulté le 26/09/2026).
