Oui, un crédit hypothécaire sans fonds propres reste possible en Belgique, mais il est devenu l’exception. La Banque nationale (BNB) demande aux prêteurs de limiter les crédits qui dépassent 90 % de la valeur du bien, et elle constate que les institutions n’accordent plus, sauf dossiers spécifiques, de prêts au-delà de 100 %. En pratique, la question utile n’est donc pas « la banque va-t-elle tout financer ? », mais « comment réunir au moins les frais, et parfois 10 % du prix, quand on n’a pas d’épargne ? ». Cette page passe en revue les sources de fonds propres possibles, leur coût et leurs pièges.
| L’essentiel |
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Ce que « sans fonds propres » signifie pour un prêteur
Les fonds propres, ou apport personnel, sont l’argent que vous investissez vous-même dans l’achat. Le prêteur les compare au montant demandé grâce à la quotité (ou LTV) : le rapport entre le crédit et la valeur du bien, telle qu’il l’estime après expertise.
Pour comprendre ce qu’un prêteur examine avant d’accepter une quotité élevée, lisez ce point sur les quotités élevées et les solutions quand l’apport manque.
Acheter « sans fonds propres » peut recouvrir deux situations :
- Prêt à 100 % : la banque finance le prix, mais vous payez vous-même les frais d’achat et les frais du crédit.
- Prêt « tout compris » : la banque finance aussi les frais. La quotité dépasse alors 100 %.
Les attentes prudentielles de la BNB fixent un seuil de 90 % pour une habitation occupée par son propriétaire. Pour un primo-acquéreur, 35 % des nouveaux prêts d’un prêteur peuvent dépasser ce seuil, dont 5 % au maximum au-delà de 100 %. Pour les autres emprunteurs, la marge est de 20 %, et nulle au-delà de 100 %. Ces seuils ne sont pas une loi, mais ils expliquent pourquoi un dossier sans aucun apport est rare et examiné de près.
Pour voir chiffre par chiffre ce que change un prêt à 90 %, 100 %, « tout compris » ou 125 %, consultez notre simulation du prêt à 125 % et des règles de la BNB.
Le minimum à réunir en pratique
Même lorsqu’un prêteur accepte de financer tout le prix, il reste deux postes importants :
- Les frais d’achat : droits d’enregistrement (qui dépendent de la Région et de votre droit à un taux réduit ou à un abattement), honoraires du notaire et frais administratifs.
- Les frais de l’acte de crédit : inscription hypothécaire, honoraires et frais liés au second acte notarié.
À titre d’ordre de grandeur, pour une habitation propre et unique de 250 000 € en Wallonie, les calculateurs de notaire.be donnaient le 24 septembre 2026 environ 12 042 € de frais d’achat (avec le taux réduit de 3 %) et 6 435 € de frais d’acte pour un crédit de 250 000 €, soit près de 18 500 € à réunir. Faites toujours le calcul pour votre cas sur les calculateurs officiels : le résultat varie fortement selon la Région, le prix et votre situation.
Cinq sources de fonds propres possibles
1. Votre épargne, même partielle
C’est la source la plus simple : elle ne coûte rien et ne crée aucune charge mensuelle. Reporter l’achat de quelques mois pour couvrir au moins les frais change souvent la manière dont le prêteur regarde votre dossier. Gardez toutefois une réserve pour les imprévus : vider entièrement son épargne à l’acte est une fragilité.
2. Une donation familiale
Des parents ou grands-parents peuvent vous donner une somme d’argent. Deux options existent :
- La donation enregistrée (acte notarié belge ou enregistrement volontaire) : vous payez des droits de donation, puis la somme est définitivement sortie de la succession du donateur.
- Le don bancaire ou manuel non enregistré : pas de droits au départ, mais si le donateur décède dans les 5 ans, la somme est réintégrée dans sa succession et soumise aux droits de succession. Ce délai de 5 ans s’applique dans les trois Régions (à Bruxelles, pour les dons faits depuis le 1er janvier 2026).
Taux des droits de donation d’argent en ligne directe, entre époux et cohabitants légaux (notaire.be) :
| Région | Taux |
|---|---|
| Wallonie | 3,3 % |
| Bruxelles | 3 % |
| Flandre | 3 % |
Exemple : une donation enregistrée de 20 000 € de vos parents coûte 660 € de droits en Wallonie et 600 € à Bruxelles ou en Flandre. Des exceptions existent : faites vérifier votre cas par un notaire.
3. Un prêt familial
Un proche peut aussi vous prêter l’argent au lieu de le donner. Ce n’est alors pas un vrai apport : c’est une dette. Rédigez un contrat écrit (montant, calendrier, intérêt éventuel) et signalez ce prêt au prêteur hypothécaire. Ses remboursements s’ajoutent à vos charges et entrent dans l’analyse de votre capacité de remboursement.
4. Une avance sur votre pension complémentaire
Si vous avez une assurance groupe ou un autre plan de pension complémentaire, son règlement peut prévoir une avance pour acheter, construire ou transformer un bien immobilier. Selon la FSMA, il s’agit d’un emprunt sur vos réserves : ce qui n’est pas remboursé est déduit de votre capital au moment de la pension. Le règlement de pension dit si c’est possible, et un acte d’avance fixe le montant, le calendrier et les intérêts éventuels.
Conséquence à mesurer : votre future pension complémentaire sera réduite d’autant si vous ne remboursez pas. La fiscalité au moment de la pension dépend notamment de l’usage du bien (résidence principale ou non) ; interrogez votre organisme de pension avant de décider.
5. Un prêt hypothécaire public régional
Chaque Région dispose d’un prêteur public pour les ménages sous certains plafonds de revenus et de valeur du bien, pour un logement que vous occupez et sans autre logement en propriété :
- Bruxelles – Fonds du Logement : le crédit peut, dans certains cas, atteindre 120 % de la valeur du bien et couvrir des frais d’actes ou des travaux.
- Wallonie – SWCS : revenus imposables jusqu’à 81 700 € et bien d’une valeur inférieure à 290 000 € (391 500 € en zone de pression immobilière), selon wallonie.be (mise à jour du 23 juillet 2026) ; réduction de taux de 0,4 % pour les moins de 35 ans.
- Flandre – Vlaams Woningfonds : le Fonds précise qu’un minimum de moyens propres reste nécessaire.
Leurs conditions changent régulièrement : vérifiez-les directement sur leur site avant de signer un compromis.
Financer l’apport par un prêt personnel : ce que cela change
Emprunter les frais avec un prêt à tempérament paraît simple, mais ce second crédit pèse sur votre budget pendant des années. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Hypothèses de l’exemple (ce ne sont pas des offres) : crédit hypothécaire de 250 000 € sur 25 ans à un taux fixe illustratif de 3,5 % par an (taux mensuel = 3,5 % ÷ 12) ; prêt personnel de 18 500 € sur 60 mois à un TAEG illustratif de 7 %. Assurances non comprises.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Mensualité hypothécaire | 1 252 € |
| Mensualité du prêt personnel | 364 € |
| Total pendant 5 ans | 1 616 € |
| Intérêts du prêt personnel | 3 367 € |
Avec le repère de Wikifin selon lequel la mensualité hypothécaire ne dépasse d’usage pas le tiers des revenus, 1 252 € supposent environ 3 755 € nets par mois. Si l’on applique le même repère aux deux crédits réunis, il faudrait environ 4 848 € par mois. Le prêteur hypothécaire tient compte de ce prêt dans son analyse : il peut suffire à faire refuser le dossier. Une donation de 18 500 € enregistrée en Wallonie coûterait, elle, environ 611 € de droits.
Si vous empruntez vraiment 100 % ou plus
- Revente précoce : dans les premières années, le capital restant dû peut dépasser le prix de revente net des frais. Un divorce, une mutation ou une perte d’emploi peuvent alors vous obliger à compléter la différence.
- Coût total plus élevé : chaque euro de frais financé porte intérêt pendant toute la durée du crédit.
- Taux parfois moins favorable : certains prêteurs modulent leur tarif selon la quotité. Comparez des offres à quotité identique.
- Refus possible malgré de bons revenus : la marge au-delà de 100 % est limitée pour chaque prêteur.
Justifier l’origine de vos fonds propres
Préparez les pièces qui montrent d’où vient l’argent, car le prêteur et le notaire peuvent les demander :
- extraits de compte montrant l’épargne ou le virement reçu ;
- acte ou preuve d’enregistrement de la donation ;
- contrat de prêt familial et son calendrier de remboursement ;
- acte d’avance de l’organisme de pension ;
- pièces habituelles du crédit : identité, fiches de paie ou avertissement-extrait de rôle, crédits en cours, compromis ou offre d’achat.
Pour estimer le montant que vos revenus permettent d’emprunter, voyez notre page combien emprunter avec son salaire. Le déroulement complet d’un achat (compromis, expertise, actes) est décrit dans notre guide du crédit immobilier en Belgique.
Erreurs fréquentes
- Signer un compromis sans condition suspensive d’obtention du crédit.
- Compter une somme promise par la famille sans l’avoir reçue ni documentée.
- Présenter un prêt familial comme une donation : c’est une dette, et le prêteur doit la connaître.
- Ne compter que les droits d’enregistrement et oublier les frais de l’acte de crédit.
- Prendre une avance sur pension sans avoir lu le règlement ni mesuré la réduction du capital futur.
Questions fréquentes
Une banque peut-elle refuser uniquement parce que je n’ai pas d’apport ?
Oui. Aucun prêteur n’est tenu d’accorder un crédit, et les prêts au-delà de 90 % ou 100 % de la valeur entrent dans des marges limitées fixées par la BNB. Vos revenus, vos charges et l’expertise du bien pèsent aussi dans la décision.
Un don non enregistré suffit-il comme apport ?
Pour le prêteur, ce qui compte est en principe que l’argent soit disponible sur votre compte et que son origine soit justifiée. Sur le plan fiscal, il sera toutefois soumis aux droits de succession si le donateur décède dans les 5 ans. L’enregistrement coûte 3 % à 3,3 % mais supprime ce risque.
Sources
Consultées le 25 septembre 2026, sauf mention contraire :
- Banque nationale de Belgique, FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires.
- Wikifin (FSMA), Combien pouvez-vous emprunter pour votre achat immobilier ? (page du 6 février 2026).
- notaire.be, Tarifs des donations mobilières et Nouveautés à Bruxelles en droit de donation et de succession (24 septembre 2025).
- notaire.be, calculateur de frais d’acte d’achat et calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire (montants calculés le 24 septembre 2026).
- FSMA, Que vise-t-on par une « avance » sur ma pension complémentaire ?
- Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale, FAQ.
- Wallonie, Bénéficier d’un crédit hypothécaire (SWCS) (mise à jour du 23 juillet 2026).
- Vlaams Woningfonds, Voorwaarden Vlaamse woonlening.
Les exemples chiffrés reposent sur les hypothèses indiquées et ne constituent pas une offre de crédit.
