Pour calculer un emprunt hypothécaire, il faut quatre données : le capital emprunté, la durée en mois, le taux débiteur annuel et le mode de remboursement. En Belgique, le taux annuel d’un crédit hypothécaire destiné à un bien immobilier se convertit en taux mensuel équivalent, et non en le divisant simplement par 12. Avec ce taux mensuel, une seule formule donne la mensualité ; le tableau d’amortissement et le coût total des intérêts en découlent. Cette page détaille le calcul pas à pas, à la main ou dans un tableur, sur un exemple chiffré.
| L’essentiel |
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Sommaire
- Les données nécessaires au calcul
- Étape 1 : convertir le taux annuel en taux mensuel
- Étape 2 : calculer la mensualité
- Étape 3 : construire le tableau d’amortissement
- Étape 4 : calculer le coût total des intérêts
- Refaire le calcul dans un tableur
- Ce qui change le résultat : taux et durée
- Autre mode de calcul : l’amortissement constant du capital
- Taux variable : recalculer après une révision
- Ce que ce calcul ne contient pas
- Erreurs fréquentes
- Sources
Les données nécessaires au calcul
- Le capital (C) : le montant réellement emprunté, apport déduit.
- La durée (n) : exprimée en nombre de mensualités. 25 ans = 300 mois.
- Le taux débiteur annuel (I) : celui de l’offre ou, pour une estimation, une hypothèse de taux.
- Le mode de remboursement : mensualités constantes (le plus courant) ou amortissement constant du capital.
Dans tout l’exemple ci-dessous, les hypothèses sont les suivantes : capital de 180 000 €, durée de 25 ans (300 mois), taux fixe annuel de 3,2 %, mensualités constantes. Ce taux est une hypothèse de calcul, pas une offre ni un taux du marché.
Étape 1 : convertir le taux annuel en taux mensuel
Pour les crédits hypothécaires avec une destination immobilière, le Code de droit économique définit le taux débiteur annuel I par la relation (1 + i)n = (1 + I), où i est le taux périodique et n le nombre de périodes dans l’année. Pour des mensualités, n = 12. On en tire :
i = (1 + I)1/12 − 1
Avec I = 3,2 % : i = 1,0321/12 − 1 = 0,26283 % par mois.
Diviser 3,2 % par 12 donnerait 0,26667 % par mois. La différence paraît faible, mais elle se répercute sur chaque mensualité : sur notre exemple, la méthode « taux ÷ 12 » donne 872,42 € par mois au lieu de 868,07 €, soit environ 1 306 € d’intérêts en plus sur 25 ans. Si vous refaites le calcul d’une banque belge avec « taux ÷ 12 », vous trouverez donc un montant légèrement trop élevé.
Étape 2 : calculer la mensualité
Pour des mensualités constantes, la formule est :
M = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Avec C = 180 000 €, i = 0,26283 % et n = 300 :
- (1 + i)−300 = 1,0026283−300 ≈ 0,4550 (c’est aussi 1,032−25).
- 1 − 0,4550 = 0,5450.
- C × i = 180 000 × 0,0026283 ≈ 473,10.
- M = 473,10 ÷ 0,5450 ≈ 868,07 € par mois.
Pour vérifier un calcul, un repère utile : Wikifin (FSMA) indique qu’un crédit de 200 000 € sur 20 ans à taux fixe de 2 % donne une mensualité d’environ 1 010 €. La formule ci-dessus, appliquée à ces données, donne bien 1 010,05 €.
Étape 3 : construire le tableau d’amortissement
Chaque mois, la mensualité se partage en deux :
- intérêts du mois = solde restant dû × taux mensuel ;
- capital remboursé = mensualité − intérêts du mois ;
- nouveau solde = ancien solde − capital remboursé.
Les trois premiers mois de l’exemple :
| Mois | Intérêts | Capital |
|---|---|---|
| 1 | 473,10 € | 394,97 € |
| 2 | 472,06 € | 396,01 € |
| 3 | 471,02 € | 397,05 € |
Après le premier mois, le solde restant dû est de 179 605,03 € ; après le troisième, de 178 811,98 €. Au début, plus de la moitié de la mensualité paie des intérêts. La part de capital dépasse celle des intérêts à partir du 37e mois.
Vue par année :
| Année | Intérêts payés | Solde en fin d’année |
|---|---|---|
| 1 | 5 608 € | 175 191 € |
| 5 | 4 962 € | 154 368 € |
| 10 | 4 032 € | 124 363 € |
| 20 | 1 668 € | 48 127 € |
| 25 | 176 € | 0 € |
Ce tableau explique pourquoi un remboursement anticipé fait économiser davantage d’intérêts au début du crédit qu’à la fin. Les choix liés au remboursement (anticipé, partiel, mensualités dégressives) sont développés dans notre page sur le remboursement hypothécaire.
Étape 4 : calculer le coût total des intérêts
Avec des mensualités constantes, le calcul est direct :
Intérêts totaux = M × n − C
Soit 868,07 × 300 − 180 000 ≈ 80 420 €. Au total, l’emprunteur rembourse environ 260 420 € pour 180 000 € empruntés, hors assurances et frais.
Refaire le calcul dans un tableur
Excel et LibreOffice Calc (versions françaises) contiennent les fonctions nécessaires. Dans l’exemple, le taux annuel est en B1 (3,2 %), la durée en mois en B2 (300) et le capital en B3 (180000).
| Calcul | Formule |
|---|---|
| Taux mensuel (B4) | =(1+B1)^(1/12)-1 |
| Mensualité | =VPM(B4;B2;-B3) |
| Intérêts du mois k | =INTPER(B4;k;B2;-B3) |
| Capital du mois k | =PRINCPER(B4;k;B2;-B3) |
| Intérêts des mois 1 à 12 | =CUMUL.INTER(B4;B2;B3;1;12;0) |
Dans une version anglaise, ces fonctions s’appellent PMT, IPMT, PPMT et CUMIPMT, et le séparateur est souvent la virgule. CUMUL.INTER renvoie un montant négatif (sortie d’argent). Pour obtenir le tableau complet, recopiez les formules INTPER et PRINCPER sur 300 lignes, avec k = 1 à 300.
Ce qui change le résultat : taux et durée
Pour le même capital de 180 000 €, voici la mensualité et le total des intérêts selon trois hypothèses de taux fixe et trois durées (même méthode de calcul, assurances et frais non compris) :
| Taux / durée | Mensualité | Intérêts totaux |
|---|---|---|
| 2,7 % / 15 ans | 1 214,44 € | 38 598 € |
| 2,7 % / 25 ans | 822,75 € | 66 824 € |
| 3,2 % / 15 ans | 1 256,42 € | 46 156 € |
| 3,2 % / 20 ans | 1 012,21 € | 62 930 € |
| 3,2 % / 25 ans | 868,07 € | 80 420 € |
| 3,7 % / 15 ans | 1 299,08 € | 53 835 € |
| 3,7 % / 25 ans | 914,57 € | 94 370 € |
À 3,2 %, passer de 15 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 388 € mais augmente les intérêts d’environ 34 264 €. Un demi-point de taux en plus sur 25 ans (3,2 % → 3,7 %) coûte environ 13 950 € d’intérêts supplémentaires.
Autre mode de calcul : l’amortissement constant du capital
Certains contrats prévoient un remboursement identique du capital chaque mois (180 000 ÷ 300 = 600 €), auquel s’ajoutent les intérêts du mois. La mensualité est alors dégressive :
- 1re mensualité : 600 + 473,10 = 1 073,10 € ;
- dernière mensualité : environ 601,58 € ;
- intérêts totaux : environ 71 202 €, soit environ 9 219 € de moins qu’en mensualités constantes.
L’économie d’intérêts a une contrepartie : la charge est plus lourde au départ, quand le budget est souvent le plus serré.
Taux variable : recalculer après une révision
Avec un taux variable, la mensualité est recalculée à chaque révision. Le Code de droit économique prévoit qu’à défaut d’autre disposition du contrat, les nouvelles mensualités sont calculées sur le solde restant dû et la durée restant à courir, selon la méthode utilisée au départ. On applique donc la même formule avec de nouvelles données.
Exemple (hypothèse) : taux révisable tous les 5 ans, qui passe de 3,2 % à 4,2 % après 60 mois.
- Solde restant dû après 60 mois : 154 367,52 €.
- Nouveau taux mensuel : 1,0421/12 − 1 ≈ 0,34344 %.
- Nouvelle mensualité sur les 240 mois restants : environ 945,33 €, soit environ 77 € de plus par mois.
- Intérêts totaux sur la durée : environ 98 963 € au lieu de 80 420 € si le taux était resté à 3,2 %.
La loi encadre la variation du taux (révision au plus tôt après un an, lien avec un indice de référence, variation limitée tant à la hausse qu’à la baisse selon le contrat). Les plafonds précis dépendent de votre contrat : vérifiez-les dans l’offre et la fiche ESIS avant de refaire ce calcul.
Pour choisir entre taux fixe, variable ou semi-fixe et préparer la discussion avec le prêteur, vous pouvez lire cette explication de la fixation du taux d’un crédit hypothécaire.
Ce que ce calcul ne contient pas
- L’assurance solde restant dû et l’assurance habitation, souvent payées en plus de la mensualité.
- Les frais de dossier et d’expertise, ainsi que les frais d’acte de crédit et d’achat (droits d’enregistrement ou TVA, notaire, inscription hypothécaire). Leur détail figure dans notre page sur les frais d’un crédit hypothécaire.
- L’accord du prêteur : un calcul exact ne dit pas si la banque acceptera de prêter ce montant. Pour estimer le montant finançable à partir de vos revenus, voyez combien emprunter avec votre salaire, et pour préparer une simulation auprès d’un prêteur, notre guide de la simulation de prêt hypothécaire.
Pour comparer des offres, utilisez le TAEG et le coût total indiqués dans la fiche ESIS remise avec chaque offre : le calcul ci-dessus sert surtout à comprendre et vérifier les montants.
Erreurs fréquentes
- Diviser le taux annuel par 12 au lieu d’utiliser le taux mensuel équivalent.
- Oublier de convertir la durée en mois (n = 300 et non 25 dans la formule mensuelle).
- Saisir le capital en positif dans VPM et s’étonner d’une mensualité négative : c’est une convention de signe du tableur.
- Confondre le taux débiteur (base du calcul des intérêts) et le TAEG (qui inclut aussi certains frais et assurances).
- Comparer deux calculs faits avec des durées ou des modes de remboursement différents.
Sources
- SPF Économie – Code de droit économique, livre VII et définitions (taux débiteur et taux périodique pour les crédits hypothécaires ; variation du taux, art. VII.143), consulté le 24/09/2026.
- Wikifin (FSMA) – Comment financer votre achat immobilier ? (exemple 200 000 € sur 20 ans à 2 %), consulté le 24/09/2026.
Les montants de cette page sont des exemples calculés à partir des hypothèses indiquées ; ils ne constituent ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé.
