Pendant les premières années d’un crédit hypothécaire à mensualités constantes, la plus grande part de chaque paiement sert à payer des intérêts. Dans notre exemple de 200 000 € sur 20 ans, vous n’avez remboursé qu’environ 20 % du capital après 5 ans, alors que vous avez déjà payé près de 27 000 € d’intérêts. Pour savoir où vous en êtes, lisez votre tableau d’amortissement : le « capital restant dû » compte plus que la mensualité. Le remboursement anticipé est un droit, mais il est encadré par des règles (préavis, indemnité de remploi plafonnée).
| L’essentiel |
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Les trois formules de remboursement
Votre contrat prévoit la manière dont le capital est remboursé. Elle détermine l’évolution de vos paiements et le coût total des intérêts.
Mensualités constantes
C’est la formule la plus courante. Vous payez le même montant chaque mois (à taux fixe). Comme les intérêts sont calculés sur le solde restant dû, ils sont élevés au début puis diminuent. La part de capital augmente d’autant.
Amortissement constant du capital
Vous remboursez chaque mois la même part de capital. Les intérêts diminuent avec le solde, donc la mensualité baisse dans le temps. Les premières mensualités sont plus élevées, mais le total des intérêts est plus faible.
Remboursement du capital au terme
Pendant toute la durée, vous ne payez que les intérêts. Le capital est remboursé en une fois à la fin, souvent grâce à un capital constitué à part (par exemple une assurance-vie liée au crédit). Le solde ne baisse pas pendant la durée : le coût en intérêts est donc nettement plus élevé.
Exemple chiffré : calcul du remboursement et tableau d’amortissement
Hypothèses illustratives, sans valeur d’offre : 200 000 € empruntés sur 20 ans (240 mensualités), taux fixe de 3 % par an converti en taux mensuel équivalent (0,2466 %), sans frais ni assurances. Le détail du calcul figure dans notre page sur le calcul d’un emprunt hypothécaire.
La mensualité constante se calcule avec la formule d’annuité : mensualité = capital × i / (1 − (1 + i)−n), où i est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Ici, la mensualité est de 1 105,15 €. La première contient 493,25 € d’intérêts et 611,89 € de capital.
| Après | Capital remboursé | Solde dû |
|---|---|---|
| 5 ans | 39 517 € (20 %) | 160 483 € |
| 10 ans | 85 327 € (43 %) | 114 673 € |
| 15 ans | 138 434 € (69 %) | 61 566 € |
| 20 ans | 200 000 € | 0 € |
À mi-parcours (10 ans), vous avez payé 50 % des mensualités, mais remboursé seulement 43 % du capital. Sur 20 ans, les intérêts totalisent 65 235 €.
Avec les mêmes hypothèses :
- Amortissement constant : première mensualité 1 326,59 €, dernière 835,39 € ; intérêts totaux 59 437 €.
- Capital au terme : 493,25 € d’intérêts par mois, 118 381 € d’intérêts sur 20 ans, puis 200 000 € à rembourser à l’échéance.
Lire son tableau d’amortissement
La fiche européenne d’information standardisée (ESIS) remise avant la signature contient un échéancier indicatif quand le taux est fixe. Ses colonnes sont définies par la loi : échéance, montant du versement, intérêts, autres frais inclus, capital remboursé et capital restant dû. Quatre points à vérifier :
- Le capital restant dû à la date du jour : c’est la base de tout calcul de remboursement anticipé ou de rachat.
- La part d’intérêts de vos prochaines mensualités : plus elle est élevée, plus un remboursement anticipé réduit le coût.
- Les montants hypothétiques : à taux variable, le prêteur peut indiquer le même versement pour toute la durée, mais il doit distinguer visuellement les montants connus de ceux qui peuvent changer.
- Les frais hors tableau : assurance solde restant dû, assurance incendie, compte à vue exigé. Ils ne figurent pas toujours dans la mensualité.
Si vous n’avez plus de tableau à jour (après une révision du taux ou un remboursement partiel), demandez-en un à votre prêteur.
Rembourser plus tôt : ce que prévoit la loi
Le Code de droit économique (livre VII) fixe les règles du remboursement anticipé d’un crédit hypothécaire :
- Vous pouvez rembourser à tout moment tout le capital restant dû. Les intérêts et frais de la durée restante tombent alors (art. VII.147/11).
- Un remboursement partiel est aussi possible, sauf clause contraire du contrat. Cette clause ne peut toutefois pas empêcher un remboursement partiel par année civile, ni un remboursement d’au moins 10 % du montant initial du crédit.
- Vous prévenez le prêteur par envoi recommandé, au moins dix jours avant le remboursement.
- Sur demande, le prêteur doit vous communiquer par écrit, sans tarder, les conséquences chiffrées du remboursement et les hypothèses utilisées.
- Le contrat peut prévoir une indemnité de remploi, calculée au taux périodique du crédit sur la somme remboursée, avec un maximum de trois mois d’intérêts (art. VII.147/12). Sans clause dans le contrat, aucune indemnité n’est due. Elle ne peut pas non plus être réclamée pour un remboursement consécutif au décès, en exécution d’un contrat annexé ou adjoint au crédit (par exemple une assurance solde restant dû).
Depuis le 10 juin 2024, le prêteur ne peut plus réclamer d’indemnité de remploi si vous refinancez le crédit chez lui (source : Wikifin). Les options de renégociation et de rachat sont détaillées dans notre page sur le rachat de prêt hypothécaire.
Remboursement partiel : réduire la durée ou la mensualité ?
Suite de l’exemple : après 8 ans (96 mensualités), le solde dû est de 133 813 €. Vous remboursez 20 000 € par anticipation.
- Indemnité de remploi (si le contrat la prévoit, au maximum) : 20 000 € × 0,2466 % × 3 = 147,98 €.
- Sans remboursement, il vous resterait 25 328 € d’intérêts à payer.
| Option | Effet |
|---|---|
| Garder la mensualité, réduire la durée | Crédit terminé 25 mois plus tôt ; environ 7 679 € d’intérêts en moins |
| Garder la durée, réduire la mensualité | Mensualité de 939,97 € (−165,18 €) ; environ 3 786 € d’intérêts en moins |
Réduire la durée économise plus d’intérêts. Réduire la mensualité donne plus de marge au budget. Dans les deux cas, l’économie dépasse largement l’indemnité maximale de cet exemple. Le choix entre les deux options dépend de ce que votre contrat et votre prêteur acceptent : demandez le décompte écrit avant d’envoyer votre recommandé.
Les étapes d’un remboursement anticipé
- Demandez au prêteur le solde exact et le décompte chiffré (indemnité, frais, nouveau tableau).
- Vérifiez dans le contrat les règles du remboursement partiel et l’éventuelle indemnité.
- Gardez une épargne de précaution : l’argent remboursé n’est plus disponible.
- Renseignez-vous sur l’effet fiscal éventuel dans votre Région, si vous bénéficiez d’un avantage lié au crédit.
- Envoyez le recommandé au moins dix jours avant la date prévue.
- Après le paiement, demandez le nouveau tableau d’amortissement et vérifiez-le.
En cas de remboursement total, la mainlevée de l’inscription hypothécaire est une démarche distincte, qui passe par le notaire et entraîne des frais.
Financer un remboursement par un nouveau crédit
Si le taux de marché est nettement plus bas que celui de votre contrat, un nouveau crédit hypothécaire peut rembourser l’ancien. Il faut alors ajouter l’indemnité de remploi, les frais de dossier et, en général, un nouvel acte. Comparez les offres sur le TAEG et le montant total à rembourser, pas seulement sur le taux : notre méthode pour comparer les offres de prêt hypothécaire détaille les points à contrôler.
Le bouton mène au guide du crédit hypothécaire de solucredit.be (coûts, frais, assurance solde restant dû, indemnité de remploi) : il s’agit d’un lien commercial, et cette page de guide ne contient ni offre ni simulateur. Cette page-ci est un guide d’information, non publié par un prêteur. Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Erreurs fréquentes
- Juger l’avancement d’un crédit au nombre d’années écoulées plutôt qu’au capital restant dû.
- Rembourser par anticipation toute son épargne et ne plus pouvoir faire face à une dépense imprévue.
- Oublier le préavis de dix jours par recommandé.
- Comparer deux crédits de durées ou de formules différentes sur la seule mensualité.
- Croire qu’un remboursement anticipé en fin de crédit économise beaucoup : à ce stade, la part d’intérêts est faible (2,72 € sur la dernière mensualité de l’exemple).
Vous avez du mal à payer vos mensualités
Contactez votre prêteur dès les premières difficultés, avant les retards. Des solutions peuvent parfois être discutées, comme un report ou un allongement de la durée, mais elles ne sont pas automatiques et peuvent augmenter le coût total. Un service de médiation de dettes agréé peut vous aider à faire le point. Évitez de contracter un nouveau crédit pour payer vos mensualités.
Sources
Consultées le 26 septembre 2026 :
- Code de droit économique, livre VII (version consolidée Justel intégrant les modifications publiées jusqu’au 4 août 2026), art. VII.147/11 (remboursement anticipé, 10 % du montant initial du crédit depuis le 14 août 2026) et VII.147/12 (indemnité de remploi), et annexe relative à la fiche ESIS (section 7, échéancier indicatif). Texte disponible via le SPF Économie.
- Wikifin (FSMA) – Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ? (mise à jour du 6 février 2026), dont la règle du 10 juin 2024 sur le refinancement auprès du même prêteur.
Les montants de cette page sont des exemples calculés à partir des hypothèses indiquées. Ils ne constituent ni une offre de crédit ni un conseil personnalisé.
