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Prêt 125 % en Belgique : simulation chiffrée et règles de la BNB

 Published Date: 22 février 2021

Un « prêt 125 % » désigne un crédit hypothécaire dont le montant dépasse la valeur du logement : il finance le prix d’achat, mais aussi les frais d’acte, voire des travaux. En Belgique, ce type de financement n’est pas interdit, mais il est devenu rare. La Banque nationale (BNB) demande aux prêteurs de limiter la part des crédits dépassant 90 % de la valeur du bien, et elle constate elle-même que les institutions n’accordent plus, sauf dossiers spécifiques, de prêts au-delà de 100 %.

Cette page vous montre, chiffres à l’appui, ce que représente réellement un emprunt « tout compris » pour un bien de 250 000 €, pourquoi on arrive plutôt autour de 107 % que de 125 %, et quelles solutions existent si vous n’avez pas d’apport.

L’essentiel

  • La quotité (LTV) = montant du prêt ÷ valeur du bien financé.
  • Repère BNB pour une habitation propre : 90 %. Pour les primo-acquéreurs, 35 % des nouveaux prêts peuvent dépasser ce seuil, dont 5 % au maximum au-delà de 100 %.
  • Pour un bien de 250 000 € acheté comme habitation propre et unique, emprunter « frais compris » donne une quotité d’environ 106,5 % à 107,5 % selon la Région (calcul ci-dessous).
  • Atteindre 125 % suppose de financer environ 42 200 € de plus, en pratique des travaux.
  • Aucun prêteur n’est tenu d’accepter un dossier au-delà de 100 % : prévoyez un plan B (apport, prix plus bas, prêt régional).

Sommaire

Que veut dire « prêt 125 % » ?

Le pourcentage exprime la quotité, appelée aussi LTV (loan-to-value). La BNB la définit comme le « rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur du bien immobilier financé ». La valeur retenue est celle que le prêteur estime, généralement après expertise du bien (Wikifin).

  • Prêt à 80 ou 90 % : vous apportez au moins 10 à 20 % du prix, plus tous les frais.
  • Prêt à 100 % : la banque finance le prix ; vous payez vous-même les frais d’achat et les frais de l’acte de crédit.
  • Prêt « tout compris » ou « prêt total » : le crédit couvre le prix et les frais. La quotité dépasse alors 100 %.
  • Prêt à 125 % : le crédit couvre encore davantage, typiquement des travaux, en plus du prix et des frais.

« 125 % » est une appellation courante, pas un produit réglementé ni un plafond légal : aucune règle ne fixe un pourcentage maximum, ce sont les attentes de la BNB et la politique de chaque prêteur qui limitent la quotité.

Ce que prévoit la Banque nationale

Les attentes prudentielles de la BNB fixent des seuils de quotité et des « marges de tolérance », c’est-à-dire la part de la production annuelle de nouveaux crédits d’un prêteur qui peut dépasser ce seuil :

  • Habitation occupée par le propriétaire, primo-acquéreur : seuil de 90 % ; tolérance de 35 % des prêts, dont 5 % au maximum au-delà de 100 %.
  • Habitation occupée par le propriétaire, autres emprunteurs : seuil de 90 % ; tolérance de 20 %, et 0 % au-delà de 100 %.
  • Investissement locatif : seuil de 80 % ; tolérance de 10 %, et 0 % au-delà de 90 %.

La BNB ajoute des limites pour les « poches de risques » : la part des prêts qui cumulent une quotité supérieure à 90 % et une charge de remboursement supérieure à 50 % du revenu disponible (ou une dette totale supérieure à 9 fois le revenu annuel disponible) est limitée à 5 %.

Conséquences concrètes :

  • Si vous achetez votre première habitation, un prêt au-delà de 100 % reste possible, mais il entre dans une petite enveloppe que chaque prêteur gère sur l’ensemble de ses clients.
  • Si vous êtes déjà propriétaire (ou l’avez été) et n’êtes pas considéré comme primo-acquéreur, la marge au-delà de 100 % est nulle pour une habitation propre.
  • Pour un bien à louer, le financement s’arrête en pratique à 90 %.

Ces attentes ne sont pas une loi : les prêteurs peuvent s’en écarter à condition de justifier leur choix auprès de la BNB (comply or explain). La BNB précise toutefois que, « à l’exception de dossiers spécifiques », les institutions ont tendance à ne plus octroyer de prêts à quotité supérieure à 100 %.

Simulation : un bien de 250 000 €, du prêt à 90 % au prêt à 125 %

Étape 1 : les frais d’achat selon la Région

Hypothèses : maison ou appartement de 250 000 €, achat avec droits d’enregistrement, habitation propre et unique, conditions du taux réduit ou de l’abattement remplies. Montants obtenus avec le calculateur de frais d’acte d’achat de notaire.be (mise à jour du 1er janvier 2026), consulté le 24 septembre 2026.

Région Droits d’enregistrement Total frais d’achat
Wallonie (taux réduit de 3 %) 7 500 € 12 042 €
Bruxelles (12,5 % après abattement de 200 000 €) 6 250 € 10 792 €
Flandre (taux réduit de 2 %) 5 000 € 9 542 €

Le total comprend aussi les honoraires du notaire (2 172 €), les frais administratifs, débours, transcription hypothécaire, droits d’écriture et la TVA sur ces postes. Sans taux réduit ni abattement, les droits d’enregistrement montent à 12,5 % (Wallonie, Bruxelles) ou 12 % (Flandre), soit 30 000 à 31 250 € pour ce prix : un prêt « tout compris » devient alors beaucoup plus lourd.

Étape 2 : les frais de l’acte de crédit

Emprunter avec une hypothèque entraîne un second acte notarié. Le calculateur de frais d’acte de crédit hypothécaire de notaire.be (inscription pour le montant emprunté plus 10 % d’accessoires, premier acte, crédit finançant l’habitation unique) donne :

  • 6 023 € pour 225 000 € empruntés ;
  • 6 435 € pour 250 000 € ;
  • 6 712 € pour 268 750 € ;
  • 8 247 € pour 312 500 €.

Étape 3 : quatre montants d’emprunt comparés (exemple en Wallonie)

Hypothèses de calcul : taux fixe illustratif de 3,5 % par an, durée de 25 ans (300 mensualités), remboursement par mensualités constantes. Ce taux est une hypothèse, pas une offre : le taux réel dépend du prêteur, de votre profil et souvent de la quotité. Les mensualités n’incluent pas l’assurance solde restant dû ni l’assurance incendie.

Scénario Montant emprunté Mensualité
90 % 225 000 € 1 126 €
100 % 250 000 € 1 252 €
Tout compris (107,5 %) 268 750 € 1 345 €
125 % 312 500 € 1 564 €

Ce que chaque scénario implique :

  • 90 % : vous apportez 25 000 € de prix + 12 042 € de frais d’achat + 6 023 € de frais de crédit, soit environ 43 065 €. Intérêts totaux sur 25 ans : environ 112 900 €.
  • 100 % : il vous reste à payer les frais, soit environ 18 478 €. Intérêts totaux : environ 125 500 €.
  • Tout compris : environ 268 750 € couvrent prix, frais d’achat et frais de crédit ; l’apport pour ces postes est quasi nul. La quotité atteint 107,5 %. En Bruxelles, le même calcul donne environ 267 500 € (107 %) et en Flandre environ 266 200 € (106,5 %). Intérêts totaux (Wallonie) : environ 134 900 €.
  • 125 % : 312 500 € empruntés, soit environ 42 200 € au-delà du prix et de tous les frais. Cette somme n’a de sens que si elle finance des travaux. Intérêts totaux : environ 156 800 €.

Passer de 90 % à « tout compris » ajoute environ 219 € par mois et près de 22 000 € d’intérêts sur la durée, à taux identique. Si le prêteur applique un taux plus élevé pour une quotité élevée, l’écart augmente : à 4 %, la mensualité du scénario « tout compris » serait d’environ 1 419 €.

Étape 4 : le revenu que cela suppose

Wikifin rappelle qu’il est d’usage que la mensualité du crédit hypothécaire ne dépasse pas le tiers des revenus. Avec cette règle simple, la mensualité du scénario « tout compris » (1 345 €) demande environ 4 036 € de revenus nets mensuels pour le ménage, contre environ 3 379 € pour le prêt à 90 %. Ce n’est qu’un repère : chaque prêteur analyse vos charges, vos autres crédits et votre reste à vivre. Pour un calcul détaillé à partir de votre salaire, voyez notre page combien emprunter avec son salaire.

Les risques d’un emprunt supérieur à la valeur du bien

  • Revendre tôt peut coûter de l’argent. Dans l’exemple « tout compris », il reste environ 247 500 € à rembourser après 3 ans et environ 232 000 € après 5 ans, pour un bien acheté 250 000 €. Une revente rapide, un divorce ou une mutation peuvent obliger à compléter la différence, sans compter les éventuels frais de remboursement anticipé et de mainlevée.
  • Le coût total augmente : chaque euro de frais financé porte intérêt pendant toute la durée du crédit.
  • Le taux peut être moins favorable : certains prêteurs modulent leur tarif selon la quotité. Comparez toujours des offres à quotité identique.
  • Aucune réserve : sans épargne résiduelle, une réparation urgente ou une perte de revenus devient vite difficile à absorber.
  • Le refus reste possible même avec de bons revenus, puisque l’enveloppe au-delà de 100 % est limitée pour chaque prêteur.

Préparer un dossier à quotité élevée

  1. Vérifiez votre statut : êtes-vous primo-acquéreur au sens du prêteur ? C’est ce qui ouvre, ou non, une marge au-delà de 100 %.
  2. Calculez vos frais exacts avec les calculateurs de notaire.be (achat et crédit), en vérifiant votre droit au taux réduit (Wallonie, Flandre) ou à l’abattement (Bruxelles).
  3. Chiffrez vos travaux avec des devis si vous visez plus que les frais : une somme non justifiée n’a pas d’objet.
  4. Rassemblez les pièces : identité, fiches de paie ou avertissements-extraits de rôle, extraits de compte, crédits en cours, compromis ou offre d’achat, devis.
  5. Comparez plusieurs prêteurs et demandez pour chacun la quotité acceptée, le taux, le coût total et les assurances exigées. Notre guide simulation de prêt hypothécaire détaille les données à fournir.
  6. Gardez une réserve, même petite, plutôt que d’emprunter jusqu’au dernier euro.

Pour tout ce qui concerne le déroulement d’un achat (compromis, expertise, acte), consultez notre guide du crédit immobilier en Belgique, et pour le détail des frais d’un crédit hypothécaire, la page frais du crédit hypothécaire.

Les alternatives si vous n’avez pas d’apport

Les prêts hypothécaires régionaux

  • Bruxelles – Fonds du Logement : son crédit peut couvrir, outre le prix, certains frais comme les travaux de rénovation ou les frais d’actes. Selon sa FAQ, le prêt peut « dans certains cas et si le Fonds l’estime justifié, atteindre 120 % de la valeur du bien, le cas échéant après la réalisation des travaux ». Conditions : bien situé dans une des 19 communes, ne pas être propriétaire d’un autre logement, l’occuper, et respecter des plafonds de revenus.
  • Wallonie – SWCS (Société wallonne du crédit social) : crédit Accesspack de 5 à 30 ans, avec une variante « prêt jeune » (réduction de taux de 0,40 %) et un crédit mixte intégrant jusqu’à 60 000 € de rénovation. Conditions indiquées par wallonie.be (page mise à jour le 23 juillet 2026) : revenus imposables globalement jusqu’à 81 700 €, valeur vénale du bien inférieure à 290 000 € (391 500 € en zone de pression immobilière), pas d’autre logement en pleine propriété. Les familles de trois enfants à charge ou plus sont orientées vers le Fonds du Logement de Wallonie. La quotité maximale se vérifie auprès d’un guichet du crédit social.
  • Flandre – Vlaams Woningfonds : la Vlaamse woonlening s’adresse aux ménages sous certains plafonds de revenus, pour un bien en Flandre dont la valeur reste sous des limites indexées chaque année. Le Fonds précise qu’un minimum de moyens propres est nécessaire.

D’autres leviers

  • Réduire les frais : le taux réduit à 3 % (Wallonie) ou 2 % (Flandre) et l’abattement bruxellois (sur les 200 000 premiers euros, pour un prix jusqu’à 600 000 €) changent fortement le besoin de financement ; vérifiez-en les conditions sur notaire.be avant de signer.
  • Constituer un apport même partiel : couvrir les frais de l’acte de crédit ramène déjà la quotité sous 105 % dans notre exemple. Notre guide du crédit hypothécaire sans fonds propres passe en revue les moyens de constituer un apport.
  • Revoir le budget du bien : à quotité égale, un prix plus bas réduit à la fois l’apport nécessaire, la mensualité et le revenu demandé.

Pour aller plus loin avant de contacter un prêteur

Avant de demander des offres, il est utile de comprendre ce que chaque prêteur vous remettra : fiche d’information standardisée européenne (ESIS), TAEG, assurance solde restant dû, indemnité de remploi en cas de remboursement anticipé. Le guide du crédit hypothécaire publié sur solucredit.be reprend ces notions. Il s’agit d’un lien commercial ; cette page ne contient pas d’offre de crédit. La quotité acceptée, le taux et la décision dépendent de l’analyse de chaque prêteur : aucun financement au-delà de 100 % ne peut être promis à l’avance.

Lire le guide (solucredit.be)

 

Questions fréquentes

Le prêt à 125 % existe-t-il encore en Belgique ?

Il n’est pas interdit, mais les attentes de la BNB le cantonnent à une petite part de la production des prêteurs, réservée aux primo-acquéreurs pour une habitation propre. La BNB observe que les institutions n’accordent plus, sauf dossiers spécifiques, de prêts au-delà de 100 %.

Les frais de notaire peuvent-ils être inclus dans le crédit ?

Oui, techniquement, mais la quotité dépasse alors 100 % et le dossier entre dans la marge limitée décrite plus haut. Dans notre exemple, inclure tous les frais porte la quotité à environ 107 %.

Un investissement locatif peut-il être financé à 100 % ou plus ?

Selon les attentes de la BNB, le seuil est de 80 % pour un bien destiné à la location, avec une tolérance de 10 % des prêts et aucune au-delà de 90 %.

Sources consultées le 24 septembre 2026, revérifiées le 26 septembre 2026

Exemples chiffrés calculés le 24 septembre 2026 et recontrôlés le 26 septembre 2026 (calculateurs notaire.be et mensualités) à partir des hypothèses indiquées ; ils ne constituent pas une offre de crédit.