« Amortir » un appartement peut avoir deux sens. Le premier concerne le crédit : chaque mensualité rembourse une partie du capital emprunté, selon un tableau d’amortissement. Le second concerne le bien lui-même : sa valeur est répartie en charges sur plusieurs années dans une comptabilité. En Belgique, ce second amortissement n’est possible que si l’appartement fait partie d’une activité professionnelle (indépendant ou société). Un particulier qui loue son appartement est imposé sur une base forfaitaire, sans amortissement.
| L’essentiel |
|
Particulier qui loue son appartement : pas d’amortissement
Si vous achetez un appartement à titre privé et le louez à un particulier qui y habite, vous ne tenez pas de comptabilité pour ce bien. L’impôt n’est pas calculé sur vos loyers moins vos frais réels, mais sur une base forfaitaire : le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. Vous déclarez chaque année le même revenu cadastral non indexé ; l’administration applique l’indexation.
Exemple (coefficient d’indexation de 2,3 utilisé par Wikifin pour 2026) : pour un revenu cadastral non indexé de 1 200 €, la base imposable est de 1 200 × 2,3 × 1,4 = 3 864 €. Ce montant s’ajoute à vos autres revenus imposables ; le précompte immobilier reste dû séparément.
Si le locataire utilise l’appartement pour son activité professionnelle, la base change : vous êtes imposé sur le plus élevé de deux montants, le loyer brut diminué d’un forfait de frais de 40 % (forfait plafonné) ou le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Ici non plus, pas d’amortissement à calculer : le forfait tient lieu de frais.
Quand un appartement peut-il être amorti ?
L’amortissement concerne les biens inscrits à l’actif d’une activité professionnelle :
- un appartement acheté par une société (pour le louer ou y installer ses bureaux) ;
- un appartement ou une partie d’appartement affecté à l’activité d’un indépendant (cabinet, bureau), pour la part réellement utilisée à titre professionnel.
Le principe comptable est que l’on amortit les immobilisations dont l’utilisation est limitée dans le temps. Un bâtiment s’use ; un terrain, en principe, non. Dans le prix d’un appartement, il faut donc séparer la part de la construction (amortissable) et la quote-part du terrain (non amortie).
L’amortissement doit être systématique : il suit un plan fixé au départ et ne s’ajuste pas selon que l’année est bonne ou mauvaise.
Calcul pas à pas
- Coût d’acquisition : le prix, auquel votre comptable ajoute ou non les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire) selon la méthode retenue.
- Part du terrain : estimée à partir de l’acte, d’une expertise ou de la quote-part du sol attachée au lot. Elle est retirée de la base.
- Base amortissable = coût d’acquisition − part du terrain.
- Durée d’utilisation : la durée pendant laquelle le bâtiment sera probablement utilisé. Elle doit être justifiable et se fixe avec votre comptable.
- Annuité linéaire = base amortissable ÷ durée. La première année, l’annuité peut être réduite au prorata de la période de détention.
Exemple chiffré
Hypothèses (illustratives, à adapter à votre dossier) :
- coût d’acquisition total, frais compris : 280 000 € ;
- part du terrain estimée à 20 % : 56 000 € ;
- durée d’utilisation retenue : 33 ans ;
- achat le 1er juillet, exercice comptable = année civile, prorata de 6 mois la première année.
Base amortissable : 280 000 − 56 000 = 224 000 €. Annuité complète : 224 000 ÷ 33 = 6 787,88 € par an.
| Année | Annuité | Valeur restante |
|---|---|---|
| 1 (6 mois) | 3 393,94 € | 220 606,06 € |
| 2 | 6 787,88 € | 213 818,18 € |
| 3 à 33 | 6 787,88 € | baisse chaque année |
| 34 (solde) | 3 393,94 € | 0 € |
Montants arrondis au centime. Le terrain (56 000 €) reste à l’actif à sa valeur d’achat. Changer la part du terrain ou la durée modifie fortement l’annuité : avec 25 % de terrain, la base tombe à 210 000 € et l’annuité à 6 363,64 €.
Ne pas confondre avec l’amortissement du prêt
Si vous cherchez combien de capital vous remboursez chaque mois sur le crédit qui finance l’appartement, il s’agit du tableau d’amortissement du prêt. Il dépend du montant emprunté, du taux et de la durée, pas de la valeur comptable du bien. Deux guides du site le détaillent :
- calcul d’un emprunt hypothécaire : formule et tableau d’amortissement ;
- lire son tableau d’amortissement et rembourser plus tôt.
Pour savoir quel apport la banque attendra pour un appartement, voyez aussi la page sur la quotité d’un prêt hypothécaire et les règles BNB.
Financer l’achat de l’appartement
Un appartement acheté pour y habiter ou pour le louer est généralement financé par un crédit hypothécaire. Avant de comparer des offres, vérifiez la quotité demandée, le TAEG et le coût des assurances liées. Pour une vue d’ensemble du crédit hypothécaire, le bouton ci-dessous mène au guide de solucredit.be (lien commercial ; guide explicatif, pas une offre).
Erreurs fréquentes
- Amortir le prix total, terrain compris : la quote-part du terrain n’est en principe pas amortie.
- Croire qu’un particulier peut déduire un amortissement de ses loyers : la base imposable est forfaitaire.
- Choisir une durée pour optimiser le résultat : elle doit refléter l’utilisation probable du bien et être justifiable.
- Confondre l’amortissement du bien et celui du prêt : le premier est une charge comptable, le second le remboursement du capital emprunté.
- Oublier la part privée : si un indépendant n’utilise qu’une partie de l’appartement pour son activité, seule cette partie entre en compte.
Cette page donne une information générale. Pour un bien détenu en société ou affecté à une activité professionnelle, faites valider la ventilation terrain/construction, la durée et le traitement des frais par votre comptable.
Sources
- Wikifin (FSMA), Quelle fiscalité pour votre logement ou votre seconde résidence en location ?, mise à jour du 23 janvier 2026, consulté le 26 septembre 2026.
- SPF Finances, Location à une personne qui utilise le bien à des fins professionnelles, consulté le 26 septembre 2026.
- Commission des normes comptables, avis CNC 2010/15 – Méthodes d’amortissement (6 octobre 2010), consulté le 26 septembre 2026.
