Une simulation de prêt hypothécaire sert à estimer, avant toute demande, la mensualité et le coût des intérêts d’un emprunt immobilier à partir de quatre données : le montant emprunté, la durée, le taux et le type de taux (fixe ou variable). Elle vous aide aussi à vérifier si le projet reste supportable par rapport à vos revenus. Mais une simulation n’est pas une offre : le taux réel et l’accord dépendent de l’analyse de votre dossier par le prêteur.
| L’essentiel |
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Sommaire
- Les données à préparer avant de simuler
- Capacité d’emprunt : ce que le prêteur vérifie
- Exemple de simulation calculé
- Les limites d’une simulation
- De la simulation à l’offre : les étapes
- Erreurs fréquentes
- Sources
Les données à préparer avant de simuler
| Donnée | Ce qu’elle change |
|---|---|
| Prix du bien (ou budget travaux) | Point de départ du montant à financer |
| Apport personnel | Réduit le montant emprunté et la quotité |
| Montant emprunté | Base de calcul de la mensualité et des intérêts |
| Durée | Plus elle est longue, plus la mensualité baisse et plus les intérêts augmentent |
| Taux et type de taux | Fixe : mensualité constante. Variable : mensualité qui peut évoluer selon les modalités de révision du contrat |
| Revenus nets du ménage | Permettent de juger si la mensualité est supportable |
Pensez aussi aux frais d’achat (droits d’enregistrement ou TVA, notaire, inscription hypothécaire) et aux frais du crédit. Ils ne figurent pas dans la mensualité et sont souvent payés avec l’apport. Leur détail est expliqué dans notre article sur les frais et le coût réel d’un crédit hypothécaire.
Capacité d’emprunt : ce que le prêteur vérifie
Selon Wikifin (FSMA), l’organisme de crédit tient compte de la valeur du bien, de votre apport, de la quotité et de vos revenus. Il vérifie que ces revenus permettent de rembourser le capital, les intérêts et la prime d’assurance solde restant dû. Chaque prêteur applique ses propres critères : il n’existe pas de pourcentage de revenus unique valable pour toutes les banques.
La quotité
La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. Exemple : pour un bien de 250 000 € financé par un prêt de 220 000 €, la quotité est de 88 %. Plus elle est élevée, moins la garantie hypothécaire couvre le prêt. Wikifin cite le cas d’un crédit de 165 000 € demandé pour une habitation estimée à 150 000 € : un refus est alors probable, car la valeur du bien ne couvre pas la somme prêtée.
Le rapport mensualité / revenus
Wikifin donne cet exemple : un crédit de 200 000 € sur 20 ans à taux fixe de 2 % donne une mensualité d’environ 1 010 €. Avec un revenu de 2 000 € par mois, le risque de refus est réel, car la mensualité est trop élevée par rapport aux revenus.
Exemple de simulation calculé
Hypothèses illustratives (ce ne sont pas des offres) : prêt de 220 000 €, taux fixe de 3 % par an, remboursement par mensualités constantes, taux mensuel actuariel équivalent au taux annuel (environ 0,2466 % par mois). Assurances et frais non compris.
| Durée | Mensualité | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 20 ans | 1 215,66 € | 71 758,84 € |
| 25 ans | 1 038,64 € | 91 591,77 € |
Cinq ans de plus réduisent la mensualité d’environ 177 €, mais ajoutent près de 19 833 € d’intérêts.
Comment la mensualité est calculée
Pour des mensualités constantes, la formule est : mensualité = capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n), où i est le taux mensuel et n le nombre de mensualités. Dans l’exemple sur 20 ans : i = 1,031/12 − 1, soit environ 0,2466 %, et n = 240, ce qui donne 1 215,66 €.
Le mode de conversion du taux annuel en taux mensuel explique une partie des écarts entre deux simulations. Avec un taux mensuel proportionnel (3 % ÷ 12 = 0,25 %), la même simulation donne 1 220,11 € par mois. Avant de comparer deux résultats, vérifiez donc que les hypothèses sont identiques ; pour comparer de vraies offres, c’est le TAEG de la fiche ESIS qui fait foi.
Capital et intérêts : l’amortissement de l’exemple
Chaque mensualité rembourse d’abord les intérêts dus sur le capital restant, puis une part de capital. Au premier mois, sur 1 215,66 €, environ 542,58 € sont des intérêts (220 000 € × 0,2466 %) et 673,08 € remboursent du capital. Cette part de capital augmente ensuite à chaque échéance.
| Après | Capital restant dû | Intérêts payés |
|---|---|---|
| 5 ans | 176 531,69 € | 29 471,40 € |
| 10 ans | 126 140,00 € | 52 019,42 € |
| 15 ans | 67 722,22 € | 66 541,35 € |
| 20 ans | 0 € | 71 758,84 € |
À mi-parcours (10 ans), près de 43 % du capital est remboursé, alors que plus de 72 % des intérêts totaux ont déjà été payés. C’est pourquoi un remboursement anticipé fait généralement économiser davantage d’intérêts au début du crédit.
Le calcul inverse : partir de la mensualité supportable
Si vous savez quelle mensualité votre budget peut absorber, la simulation peut aussi donner le capital correspondant. Pour une mensualité de 1 000 € (mêmes hypothèses de calcul) :
| Taux fixe (hypothèse) | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|
| 2,5 % | 189 204 € | 223 615 € |
| 3 % | 180 971 € | 211 816 € |
| 3,5 % | 173 268 € | 200 931 € |
Ce capital n’est pas une capacité d’emprunt garantie : le prêteur tiendra aussi compte de vos autres charges, de la quotité et de sa propre politique. Pour voir comment chaque mensualité se répartit entre capital et intérêts, consultez notre page sur le remboursement d’un crédit hypothécaire.
Pour aller plus loin sur les conditions, la quotité, l’assurance solde restant dû et la fiche ESIS, vous pouvez lire le guide du crédit hypothécaire de solucredit.be, un site commercial partenaire. Ce guide ne propose ni simulateur ni offre de crédit.
Les limites d’une simulation
- Le taux est une hypothèse. Le taux réel dépend de votre profil, de la quotité, de la durée et du type de taux.
- Les assurances ne sont pas toujours incluses. L’assurance solde restant dû et l’assurance habitation augmentent le coût total.
- Les frais d’achat sont à part. Notaire et droits d’enregistrement ne sont pas compris dans le TAEG.
- Un taux variable peut évoluer selon les modalités de révision prévues au contrat.
De la simulation à l’offre : les étapes
- Simuler plusieurs scénarios en faisant varier montant, durée et type de taux.
- Consulter plusieurs prêteurs ou intermédiaires et demander des simulations comparables. Chaque prêteur met à disposition un prospectus gratuit décrivant ses crédits, taux et frais.
- Demander une offre : le prêteur ou l’intermédiaire doit alors vous remettre la fiche ESIS (fiche d’information standardisée européenne), adaptée à votre situation.
- Comparer les TAEG : le TAEG inclut le taux, les frais de dossier et d’expertise et le coût des assurances solde restant dû et habitation, mais pas les frais de notaire ni les droits d’enregistrement.
- Négocier puis décider. Une simulation est gratuite ; des frais de dossier peuvent être réclamés si vous demandez une offre et l’acceptez.
Erreurs fréquentes
- Simuler le prix du bien sans prévoir les frais d’achat.
- Comparer des simulations faites avec des durées ou des types de taux différents.
- Retenir uniquement la mensualité la plus basse sans regarder le total des intérêts.
- Prendre le résultat d’une simulation pour un accord de crédit.
Sources
- Wikifin (FSMA) – Comment financer votre achat immobilier ? (consulté le 26/09/2026)
- Wikifin (FSMA) – Comment comparer des crédits hypothécaires ? (consulté le 26/09/2026)
- SPF Économie – Livre VII du Code de droit économique (consulté le 24/09/2026)
Les calculs de cette page sont des exemples fondés sur les hypothèses indiquées ; ils ne constituent ni une offre ni un conseil personnalisé.
