En Belgique, aucune loi ne fixe un pourcentage unique de votre salaire au-delà duquel un crédit est interdit. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de la mensualité que votre budget peut supporter après vos charges, de la durée et du taux du crédit, et, pour un achat immobilier, de votre apport. Le prêteur est obligé d’analyser votre solvabilité avant de s’engager, et la Banque nationale de Belgique (BNB) surveille de près les crédits hypothécaires qui combinent une forte quotité et une charge de remboursement élevée. Ce guide explique comment faire le calcul vous-même, avec des exemples chiffrés.
| L’essentiel |
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Existe-t-il un pourcentage maximum de mon salaire ?
Non, pas dans la loi belge. Le chiffre d’un tiers (environ 33 %) circule souvent, mais c’est un repère de prudence, pas une règle. Selon les revenus, 33 % peut être trop pour un petit salaire (il reste trop peu pour vivre) et supportable pour un revenu élevé.
Ce qui existe réellement :
- Une obligation d’analyse pour le prêteur. Le Code de droit économique (Livre VII) oblige le prêteur à recueillir des informations sur vos revenus et vos charges, à consulter la Centrale des crédits aux particuliers et à ne conclure le contrat que s’il peut raisonnablement estimer que vous pourrez le rembourser (art. VII.69 et VII.77 pour le crédit à la consommation, art. VII.133 pour le crédit hypothécaire).
- Une obligation de sincérité pour vous : vous devez répondre de façon exacte et complète aux questions du prêteur.
- Des attentes prudentielles de la BNB pour les nouveaux prêts hypothécaires, détaillées plus bas.
Comment calculer ce que vous pouvez emprunter
Le raisonnement se fait en trois étapes : budget, mensualité, capital.
- Revenus nets réguliers : salaire net mensuel (et celui du co-emprunteur), autres revenus stables. Les primes irrégulières sont souvent prises en compte avec prudence.
- Charges fixes : loyer (s’il continue), mensualités de crédits en cours, pension alimentaire, assurances, frais de garde, transport.
- Reste à vivre : ce qui doit rester chaque mois pour l’alimentation, l’énergie, la santé, les imprévus. Il dépend de la taille du ménage.
- Mensualité supportable = revenus − charges fixes − reste à vivre souhaité.
- Capital empruntable : il se déduit de cette mensualité, de la durée et du taux.
Exemple chiffré
Hypothèses illustratives (ce ne sont ni des offres ni des taux du marché) : taux fixe annuel de 3 % ou 3,5 % pour un crédit hypothécaire, sans frais ni assurances, taux mensuel équivalent calculé de façon actuarielle. Calcul réalisé par nos soins (formule d’annuité), montants arrondis à la centaine d’euros.
| Mensualité | Durée | À 3 % | À 3,5 % |
|---|---|---|---|
| 900 € | 20 ans | 162 900 € | 155 900 € |
| 900 € | 25 ans | 190 600 € | 180 800 € |
| 1 200 € | 20 ans | 217 200 € | 207 900 € |
| 1 200 € | 25 ans | 254 200 € | 241 100 € |
Lecture : une personne seule qui gagne 2 800 € nets et consacre 900 € par mois au crédit y met environ 32 % de son revenu ; il lui reste 1 900 € pour ses autres dépenses. Un couple qui gagne 4 200 € nets et rembourse 1 200 € y consacre environ 29 % et garde 3 000 €. Allonger la durée augmente le capital, mais aussi le total des intérêts payés. Un demi-point de taux en plus réduit le capital de plusieurs milliers d’euros.
Pour un crédit à la consommation, les durées sont plus courtes et les taux plus élevés. À titre d’illustration, 300 € par mois pendant 60 mois à un TAEG de 8 % correspondent à environ 14 900 € empruntés (environ 12 400 € sur 48 mois). Les taux réels dépendent du prêteur, du montant et de la durée ; des TAEG maximums légaux sont publiés par le SPF Économie. Pour refaire ce calcul avec votre propre TAEG, voyez notre page calcul de la mensualité d’un crédit à la consommation.
Crédit hypothécaire : ce que regarde la Banque nationale
La BNB a formulé des attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires. Ce ne sont pas des interdictions : un prêteur peut s’en écarter dans une certaine proportion de sa production. Elles reposent sur deux ratios :
- LTV (quotité) : montant du prêt ÷ valeur du bien.
- DSTI : charge mensuelle de remboursement de toutes vos dettes ÷ revenu disponible mensuel.
| Type de prêt | Seuil de quotité | Part tolérée au-delà |
|---|---|---|
| Habitation propre, primo-acquéreur | 90 % | 35 % des prêts (dont 5 % au maximum au-delà de 100 %) |
| Habitation propre, autres acheteurs | 90 % | 20 % (aucun au-delà de 100 %) |
| Investissement locatif | 80 % | 10 % (aucun au-delà de 90 %) |
La BNB ajoute deux « poches de risque » : les prêts combinant une quotité supérieure à 90 % et un DSTI supérieur à 50 % ne doivent pas dépasser 5 % de la nouvelle production annuelle, de même que ceux combinant une quotité supérieure à 90 % et un DTI supérieur à 9 (dette totale supérieure à 9 fois le revenu disponible annuel). Les prêteurs ne sont pas légalement tenus de respecter ces attentes, mais doivent justifier auprès de la BNB un éventuel écart (principe « comply or explain »).
En pratique, si vous avez peu d’apport, une mensualité qui absorbe plus de la moitié de votre revenu disponible rendra votre dossier difficile. Pour les étapes complètes d’un achat, voyez notre guide du crédit immobilier en Belgique, et pour préparer vos chiffres, notre page simulation de prêt hypothécaire.
Crédit à la consommation ou hypothécaire : quelle différence pour le calcul ?
- Durée : courte à moyenne pour un crédit à la consommation, plafonnée selon le montant ; longue pour un crédit hypothécaire (souvent 20 à 25 ans).
- Garantie : généralement aucune garantie immobilière pour un crédit à la consommation ; hypothèque et/ou mandat sur le bien pour un crédit hypothécaire.
- Apport : en général aucun pour un crédit à la consommation ; attendu pour un crédit hypothécaire (frais d’achat, part du prix).
- Ratios suivis : analyse de solvabilité du prêteur dans les deux cas ; pour le crédit hypothécaire, s’y ajoutent les attentes de la BNB (LTV, DSTI, DTI).
Un crédit à la consommation en cours réduit directement ce que vous pourrez emprunter pour un logement : sa mensualité entre dans le DSTI.
Ce qui augmente ou réduit votre capacité d’emprunt
- Stabilité des revenus : un contrat à durée indéterminée ou une activité indépendante établie depuis plusieurs années rassure davantage le prêteur.
- Apport personnel : il réduit la quotité et, souvent, les exigences sur le reste du dossier.
- Crédits en cours : leurs mensualités entrent dans le DSTI et réduisent d’autant la mensualité disponible pour un nouveau prêt.
- Durée : plus longue, elle augmente le capital mais renchérit le coût total.
- Retards enregistrés à la Centrale des crédits : ils pèsent lourdement sur la décision.
Erreurs fréquentes
- Se fier au seul pourcentage de 33 % sans calculer son reste à vivre.
- Oublier les frais d’achat d’un logement (droits d’enregistrement, notaire) dans le budget.
- Choisir la durée maximale pour « passer » sans regarder le montant total à rembourser.
- Croire les offres qui promettent un crédit sans justificatif : le prêteur doit analyser votre situation.
- Omettre un crédit en cours : il apparaîtra de toute façon à la consultation de la Centrale des crédits.
Pour aller plus loin sur le crédit hypothécaire
Si votre projet est un achat immobilier, le site partenaire solucredit.be publie un guide du crédit hypothécaire : ce que finance le prêt, son coût réel (TAEG, assurance solde restant dû, frais d’acte), la fiche ESIS et la manière de comparer deux offres. Cette page est un guide : elle ne contient ni offre de crédit ni simulateur. Lien commercial.
Pour obtenir un montant qui vous engage, demandez une offre écrite à plusieurs prêteurs : l’octroi dépend toujours de l’analyse de votre dossier.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Sources
- Banque nationale de Belgique, FAQ sur les attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires : seuils de quotité, définitions LTV, DSTI et DTI (consultée le 26/09/2026).
- SPF Économie, Livre VII du Code de droit économique, art. VII.69, VII.77 et VII.133 (version consolidée du Moniteur belge au 24/09/2026, consultée le 26/09/2026).
- SPF Économie, Taux annuels effectifs globaux maximums (consulté le 24/09/2026).
Les montants de ce guide sont des exemples calculés à partir d’hypothèses indiquées. Ce ne sont ni une offre ni un conseil personnalisé.
