Un rachat de prêt hypothécaire n’est rentable que si l’économie cumulée sur les mensualités dépasse les frais de l’opération avant la fin du crédit. La première démarche consiste presque toujours à demander une révision du taux à votre propre banque : depuis le 10 juin 2024, elle ne peut plus vous réclamer d’indemnité de remploi pour un refinancement chez elle. Partir chez un autre prêteur coûte l’indemnité de remploi, un nouvel acte de crédit et des frais de dossier : il faut alors un écart de taux suffisant et assez d’années restantes pour amortir ces frais.
| L’essentiel |
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Sommaire
- Renégocier ou faire racheter son prêt : deux opérations différentes
- Combien coûte l’indemnité de remploi ?
- Les frais du nouvel acte de crédit
- Calculer le point mort de votre rachat
- Exemple chiffré : renégociation interne contre rachat externe
- Les étapes, dans le bon ordre
- Erreurs fréquentes
- Questions fréquentes
- Sources
Renégocier ou faire racheter son prêt : deux opérations différentes
On parle de « rachat de prêt hypothécaire » pour deux situations qui n’ont ni le même coût ni la même procédure.
La renégociation chez votre prêteur actuel
Pour un crédit hypothécaire destiné à un bien immobilier, vous pouvez demander à votre prêteur de modifier le contrat en cours : nouveau taux, durée plus courte ou plus longue, autre mode de remboursement, etc. Le prêteur est libre d’accepter ou non. S’il accepte, il vous remet un avenant qui prouve l’accord des parties et se limite aux modifications demandées (art. VII.145 du Code de droit économique).
Depuis le 10 juin 2024, votre banque ne peut plus vous demander d’indemnité de remploi si vous refinancez votre prêt chez elle. Les frais de dossier sont alors plafonnés à 175 €, soit la moitié du maximum prévu pour un nouveau crédit (source : Wikifin). Il n’y a pas de nouvelle hypothèque à inscrire : l’inscription existante reste en place.
Le rachat par un autre prêteur (refinancement externe)
Un nouveau prêteur vous accorde un crédit qui sert à rembourser entièrement l’ancien. Vous payez alors :
- l’indemnité de remploi due à l’ancien prêteur, si votre contrat la prévoit ;
- les frais de radiation (mainlevée) de l’ancienne inscription hypothécaire ;
- les frais du nouvel acte de crédit : droit d’enregistrement, droit d’inscription hypothécaire, rétribution, honoraires et frais du notaire ;
- les frais de dossier du nouveau prêteur, limités à 350 € pour un crédit hypothécaire classique ;
- les frais d’expertise éventuels, qui doivent vous être communiqués au préalable et acceptés par vous ;
- l’adaptation de l’assurance solde restant dû, dont la prime est recalculée selon votre âge et votre santé actuels.
Combien coûte l’indemnité de remploi ?
La loi autorise le prêteur à prévoir une indemnité en cas de remboursement anticipé total ou partiel. Elle est calculée au taux périodique du crédit sur le solde restant dû et ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts (art. VII.147/12 CDE). Aucune indemnité ne peut être réclamée, notamment, pour un remboursement consécutif à un décès, en exécution d’une assurance liée au crédit.
Calcul pratique : solde restant dû × taux mensuel du crédit × 3. Le solde figure dans le tableau d’amortissement annexé à votre contrat. Avant de rembourser, vous devez prévenir le prêteur par envoi recommandé au moins dix jours à l’avance. Sur demande, il doit vous communiquer par écrit les conséquences chiffrées d’un remboursement anticipé (art. VII.147/11 CDE) : demandez ce décompte avant de signer une nouvelle offre.
Les frais du nouvel acte de crédit
Selon notaire.be, un acte de crédit hypothécaire entraîne notamment :
- un droit d’enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l’hypothèque (capital + accessoires, souvent 10 % du capital) ;
- un droit d’inscription hypothécaire de 0,30 % sur ce même montant ;
- une rétribution forfaitaire qui dépend de la valeur de l’hypothèque, les honoraires du notaire et des frais administratifs (recherches, certificats, extraits cadastraux).
Le montant exact dépend de votre dossier : demandez un décompte au notaire ou utilisez le calculateur de frais d’acte de crédit de notaire.be. Pour une vue d’ensemble des frais d’un crédit logement, consultez notre page sur les frais d’un crédit hypothécaire.
Calculer le point mort de votre rachat
Le point mort répond à une question simple : au bout de combien de mois l’économie sur la mensualité a-t-elle remboursé les frais de l’opération ? Si ce délai dépasse la durée restante de votre crédit, ou la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien, le rachat vous fait perdre de l’argent.
- Relevez votre solde restant dû, votre taux actuel et le nombre de mois restants.
- Calculez la nouvelle mensualité avec le taux proposé, sur la même durée restante (sinon la comparaison n’a pas de sens).
- Faites la différence entre l’ancienne et la nouvelle mensualité : c’est le gain mensuel.
- Additionnez tous les frais : indemnité, acte, dossier, expertise, surcoût d’assurance.
- Divisez le total des frais par le gain mensuel : vous obtenez le point mort en mois.
Exemple chiffré : renégociation interne contre rachat externe
Hypothèses de l’exemple (à remplacer par vos chiffres) : solde restant dû de 150 000 €, 15 ans restants (180 mois), taux fixe actuel de 4,2 % par an. Deux propositions : votre banque accepte de passer à 3,6 % par avenant ; un autre prêteur propose 3,2 %. Les mensualités sont calculées avec le taux mensuel équivalent au taux annuel, sur 180 mois. Les taux sont illustratifs et ne constituent pas une offre.
| Situation | Mensualité |
|---|---|
| Prêt actuel à 4,2 % | 1 118,67 € |
| Avenant à 3,6 % | 1 075,42 € |
| Rachat externe à 3,2 % | 1 047,02 € |
Rachat externe à 3,2 % — frais estimés :
- indemnité de remploi (3 mois d’intérêts sur 150 000 €) : 1 545,47 € ;
- droits d’enregistrement et d’inscription (1,30 % de 165 000 €, capital + 10 % d’accessoires) : 2 145 € ;
- notaire, rétribution et mainlevée : 1 500 € (hypothèse, à remplacer par le décompte du notaire) ;
- frais de dossier : 350 € (maximum légal) ; expertise : 300 € (hypothèse).
Total : 5 840,47 €. Le gain est de 71,65 € par mois : le point mort est atteint après environ 82 mois (près de 7 ans). Sur les 180 mois restants, l’économie brute est de 12 896,95 €, soit 7 056,48 € nets après frais.
Avenant à 3,6 % chez votre banque — frais : 175 € de dossier au maximum, sans indemnité ni nouvel acte. Le gain est de 43,25 € par mois : les frais sont récupérés en 5 mois environ. Sur 180 mois, l’économie brute est de 7 785,59 €, soit 7 610,59 € nets.
Dans cet exemple, la renégociation interne rapporte plus que le rachat externe, alors que son taux est plus élevé de 0,4 point. Les montants ne sont pas actualisés et ne tiennent pas compte d’un changement d’assurance solde restant dû.
Effet de l’écart de taux sur le point mort (rachat externe)
Même prêt (150 000 €, 180 mois, 4,2 %), mêmes frais que ci-dessus, nouveau taux plus ou moins bas :
| Écart de taux | Résultat |
|---|---|
| 0,5 point | 36,10 €/mois ; point mort 162 mois ; 657 € nets |
| 1 point | 71,65 €/mois ; point mort 82 mois ; 7 056 € nets |
| 1,5 point | 106,64 €/mois ; point mort 55 mois ; 13 355 € nets |
Quand il reste peu d’années
Autre hypothèse : 90 000 € restants sur 8 ans (96 mois), 4,2 % contre 3,2 %. Le gain n’est plus que de 40,15 € par mois, soit 3 854,38 € sur la durée restante. Avec les mêmes hypothèses de frais (indemnité, droits calculés sur 99 000 €, notaire, dossier, expertise), l’opération coûte 4 364,28 € : le rachat externe fait perdre environ 510 €. C’est pourquoi Wikifin recommande de n’envisager un refinancement qu’avec au moins dix ans restants et un point d’écart.
Les étapes, dans le bon ordre
- Rassemblez vos documents : contrat de crédit, tableau d’amortissement, conditions de l’assurance solde restant dû et de l’éventuelle assurance incendie liée au crédit.
- Demandez le décompte de remboursement anticipé à votre prêteur (montant de l’indemnité, solde exact).
- Consultez le taux du moment pour un crédit de même type et de même durée : notre page sur le taux hypothécaire actuel explique où le lire et comment comparer.
- Demandez d’abord une révision à votre banque, en indiquant le taux qu’on vous propose ailleurs.
- Sollicitez des offres externes et comparez le TAEG et le coût total sur la même durée, pas seulement le taux.
- Calculez le point mort de chaque option avec tous les frais.
- Si vous changez de prêteur : prévenez l’ancien par recommandé au moins dix jours avant le remboursement ; le notaire se charge du nouvel acte et de la mainlevée.
Erreurs fréquentes
- Comparer des durées différentes. Allonger la durée fait baisser la mensualité mais augmente les intérêts totaux : comparez à durée restante égale.
- Comparer un taux fixe avec un taux variable. Wikifin conseille de comparer des formules identiques ; un taux variable choisi quand les taux sont bas peut faire monter la mensualité plus tard.
- Oublier l’assurance solde restant dû. Une nouvelle assurance est tarifée selon votre âge et votre santé d’aujourd’hui.
- Ne pas négocier avec sa banque. Sans indemnité ni nouvel acte, une baisse de taux plus modeste peut rapporter davantage.
- Emprunter plus que le solde. Ajouter des dettes de consommation à un crédit hypothécaire les rembourse sur une longue durée, avec votre logement en garantie : voir notre page sur le regroupement de crédits avant de le faire.
Questions fréquentes
Ma banque est-elle obligée de baisser mon taux ?
Non. La loi permet de demander une modification du contrat en cours, mais le prêteur est libre d’accepter ou de refuser (art. VII.145 CDE). Une offre concurrente écrite est souvent le meilleur argument.
L’indemnité de remploi est-elle toujours due en cas de rachat externe ?
Seulement si votre contrat la prévoit, et dans la limite de trois mois d’intérêts sur le solde restant dû. Vérifiez la clause de remboursement anticipé de votre contrat.
Puis-je rembourser seulement une partie de mon crédit ?
Oui, sauf disposition contraire du contrat. Celui-ci ne peut toutefois pas interdire un remboursement partiel une fois par année civile, ni un remboursement d’au moins 10 % du montant initial du crédit (art. VII.147/11 CDE). L’indemnité s’applique alors proportionnellement.
Sources
Consultées le 25 septembre 2026 :
- Wikifin (FSMA) – Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?
- Wikifin (FSMA) – Checklist : renégocier son crédit hypothécaire
- Wikifin (FSMA) – Frais liés à un crédit hypothécaire
- notaire.be – Les frais liés au crédit hypothécaire
- Code de droit économique, Livre VII (Justel) – art. VII.145, VII.147/11 et VII.147/12 (version consolidée au 24 septembre 2026)
