Vous achetez un logement qui demande des travaux ? Vous avez deux façons principales de les financer : les intégrer au crédit hypothécaire d’achat (un seul contrat, un seul acte), ou prendre à côté un prêt travaux séparé, généralement un prêt à tempérament. Le crédit hypothécaire a un taux plus bas, mais il étale souvent les travaux sur 20 ou 25 ans et augmente la quotité. Le prêt séparé coûte plus cher en taux, mais il se rembourse plus vite et ne touche pas au montage hypothécaire. Le bon choix dépend surtout de trois éléments : le montant des travaux, la quotité de votre dossier et la mensualité totale que vous pouvez supporter.
| L’essentiel |
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Les deux montages pour un achat avec travaux
1. Un seul crédit hypothécaire qui inclut les travaux
Vous demandez au prêteur un montant qui couvre le prix d’achat (moins votre apport) et le budget des travaux. Le tout est garanti par une hypothèque sur le bien acheté, dans le même acte de crédit.
- Taux : celui du crédit hypothécaire, en général nettement plus bas que celui d’un crédit à la consommation (Wikifin, FSMA).
- Déblocage : la partie travaux n’est souvent pas versée d’un coup. Avec une ouverture de crédit, le prêteur met les fonds à disposition au fil du chantier ; tant que tout n’est pas prélevé, vous ne payez des intérêts que sur la partie débloquée. Le prêteur fixe généralement un délai d’environ 12 mois pour utiliser le capital, parfois prolongeable, et peut facturer des frais de réservation sur le solde non utilisé (Wikifin).
- Frais d’acte : les droits d’enregistrement et d’hypothèque sont calculés sur le montant garanti. Emprunter plus pour les travaux les augmente (voir l’exemple plus bas).
- Durée : la partie travaux suit par défaut la durée du crédit d’achat, souvent 20 à 25 ans.
2. Un crédit hypothécaire pour l’achat et un prêt travaux séparé
Le crédit hypothécaire ne finance que l’achat. Les travaux sont financés par un crédit à la consommation, le plus souvent un prêt à tempérament (parfois appelé « prêt travaux » ou « prêt rénovation » par les prêteurs).
- Taux : plus élevé que celui du crédit hypothécaire.
- Durée limitée par la loi : selon Wikifin, 120 mois maximum pour un prêt de 20 001 à 37 000 €, 240 mois au-delà de 37 000 €.
- Pas d’acte notarié pour ce prêt, donc pas de droits d’enregistrement ni d’hypothèque supplémentaires.
- Deux mensualités à payer en même temps pendant la durée du prêt travaux.
| Critère | Travaux inclus dans le crédit hypothécaire / prêt travaux séparé |
|---|---|
| Taux | Plus bas / plus élevé |
| Durée des travaux | Souvent celle du crédit d’achat / limitée par la loi selon le montant |
| Quotité | Augmente / inchangée pour le crédit hypothécaire |
| Frais d’acte | Calculés aussi sur la partie travaux / aucun pour le prêt séparé |
| Versement | Souvent par tranches, selon le chantier / selon le contrat du prêteur |
| Mensualités | Une seule / deux pendant la durée du prêt travaux |
La quotité : le point qui bloque le plus souvent
La quotité est le rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur du bien financé. La Banque nationale de Belgique (BNB) demande aux prêteurs de limiter la part des nouveaux crédits dont la quotité dépasse certains seuils. Ce ne sont pas des interdictions : un prêteur peut s’en écarter s’il le justifie, et chacun applique sa propre politique.
| Profil | Attente de la BNB |
|---|---|
| Primo-acquéreur (habitation propre) | Seuil de 90 % ; 35 % des nouveaux prêts peuvent le dépasser, dont 5 % au maximum au-delà de 100 % |
| Autre acheteur occupant | Seuil de 90 % ; 20 % des nouveaux prêts peuvent le dépasser, aucun au-delà de 100 % |
| Achat pour louer | Seuil de 80 % ; 10 % des nouveaux prêts peuvent le dépasser, aucun au-delà de 90 % |
Ajouter les travaux au prêt fait mécaniquement monter la quotité. La FAQ de la BNB ne précise pas comment un prêteur doit valoriser un bien à rénover. Demandez donc au prêteur quelle valeur il retient : le prix d’achat seul, ou une valeur estimée après travaux sur la base d’une expertise et de devis. La réponse peut décider à elle seule du montage possible.
Exemple chiffré : 40 000 € de travaux sur un achat de 280 000 €
Hypothèses (exemple illustratif, pas une offre) :
- Achat d’une maison existante à 280 000 € ; l’apport couvre les frais d’achat et 10 % du prix, soit un crédit d’achat de 252 000 € (quotité de 90 %).
- Travaux : 40 000 €.
- Taux du crédit hypothécaire : 3,48 %, taux moyen des nouveaux crédits au logement belges à taux fixe de plus de 10 ans (BNB/BCE, statistiques MIR, juillet 2026).
- Taux du prêt à tempérament : 7,21 %, taux moyen des nouveaux crédits à la consommation belges à taux fixe de plus de 5 ans (même source, juillet 2026).
- Taux annuels convertis en taux mensuels équivalents (0,2855 % et 0,5818 %), mensualités constantes, sans frais de dossier ni assurances.
Ce sont des moyennes de marché, pas des TAEG ni des offres : votre taux réel peut être plus haut ou plus bas.
Mensualités
Montage A : un seul crédit hypothécaire de 292 000 € sur 25 ans. Montage B : un crédit hypothécaire de 252 000 € sur 25 ans et un prêt à tempérament de 40 000 € sur 10 ans.
| Montage | Années 1 à 10 | Années 11 à 25 |
|---|---|---|
| A. Crédit unique | 1 450,21 € | 1 450,21 € |
| B. Deux crédits | 1 715,62 € | 1 251,55 € |
Le montage B coûte 265,41 € de plus par mois pendant 10 ans (1 251,55 € + 464,07 €), puis 198,66 € de moins par mois pendant les 15 années suivantes.
Intérêts payés sur les 40 000 € de travaux
| Travaux | Mensualité | Intérêts |
|---|---|---|
| Hypothécaire, 25 ans | 198,66 € | 19 598 € |
| Tempérament, 10 ans | 464,07 € | 15 688 € |
| Tempérament, 15 ans | 359,13 € | 24 644 € |
À ces taux moyens, les travaux étalés sur 25 ans dans le crédit hypothécaire coûtent environ 3 900 € d’intérêts de plus qu’un prêt à tempérament sur 10 ans, malgré un taux deux fois plus bas. La durée pèse autant que le taux. Si le prêteur accepte de rembourser la partie travaux sur une durée plus courte, l’avantage du taux hypothécaire redevient net : sur 10 ans à 3,48 %, les mêmes 40 000 € coûteraient environ 7 298 € d’intérêts (394,15 € par mois).
Frais d’acte sur la partie travaux
Selon la Fédération du notariat, l’acte de crédit hypothécaire entraîne un droit d’enregistrement de 1 % et un droit d’hypothèque de 0,30 %, calculés sur le montant garanti, capital et accessoires (généralement 10 % du capital). Pour 40 000 € ajoutés au crédit : 44 000 € × 1,30 % = 572 € de droits en plus. S’y ajoutent une éventuelle hausse des honoraires du notaire (barème légal) et, selon la valeur de l’hypothèque, une rétribution de 230 € ou 985 €. Le calculateur de frais d’acte de crédit de notaire.be permet de chiffrer votre cas.
Et la quotité ?
Dans le montage A, le crédit de 292 000 € représente environ 104 % du prix d’achat. Si le prêteur ne retient que le prix, le dossier dépasse le seuil de 100 %, que la BNB réserve à une petite part des prêts aux primo-acquéreurs et exclut pour les autres acheteurs. Pour rester à 90 % du prix, le crédit ne pourrait pas dépasser 252 000 € : les 40 000 € de travaux devraient alors être payés sur fonds propres. Le montage B laisse la quotité du crédit hypothécaire à 90 %, mais la seconde mensualité pèse sur le rapport entre charges de crédit et revenus, que le prêteur examine aussi.
Quel montage selon votre situation ?
| Situation | Piste à étudier en premier |
|---|---|
| Rénovation lourde, gros budget, apport suffisant pour garder une quotité acceptable | Travaux inclus dans le crédit hypothécaire, avec déblocage par tranches |
| Travaux limités (quelques dizaines de milliers d’euros), revenus confortables | Prêt travaux séparé sur une durée courte |
| Quotité déjà proche de 90 % sur le seul achat | Demander au prêteur la valeur retenue ; sinon prêt séparé ou apport plus élevé |
| Budget serré chaque mois | Crédit unique, mais demander une durée plus courte pour la partie travaux si possible |
| Travaux décidés plusieurs mois ou années après l’achat | Autres montages (reprise d’encours, nouvel acte) : voir notre guide dédié |
Si vous êtes déjà propriétaire et que les travaux viennent en plus d’un prêt immobilier en cours, les options sont différentes : reprise d’encours si votre acte la prévoit, nouveau crédit hypothécaire avec un nouvel acte, ou prêt à tempérament. Elles sont comparées, frais d’acte compris, dans notre guide crédit hypothécaire pour travaux, construction ou autre projet.
Les prêts rénovation des Régions
Avant de fixer le montant à emprunter auprès d’une banque, vérifiez si votre projet entre dans un prêt régional. Ces prêts peuvent financer tout ou partie des travaux ; comme tout crédit, leur éventuelle mensualité s’ajoute à vos charges et le prêteur hypothécaire en tiendra compte.
- Wallonie : selon le Service public de Wallonie, un nouveau régime de soutien à la rénovation énergétique entre en vigueur le 1er octobre 2026. Le Rénopack et le Rénoprêt existent déjà : ce régime revoit leurs conditions d’octroi. Selon la SWCS, les demandes introduites avant le 1er octobre 2026 relèvent encore du régime actuel, à condition que le dossier soit finalisé avec les documents demandés. À partir du 1er octobre, le nouveau régime est réservé aux logements au label PEB G ou F rénovés au minimum jusqu’au label D, et aux logements au label E rénovés au minimum jusqu’au label C (dérogations possibles si c’est techniquement ou économiquement impossible). L’aide prend la forme de prêts : le Rénopack, à taux zéro avec une réduction du montant à rembourser (50 %, 40 % ou 15 % selon la catégorie de revenus C1 à C3), réservé à l’occupant titulaire d’un droit réel, et le Rénoprêt, à taux zéro ou préférentiel, accessible notamment aux ménages de catégorie C4 et aux propriétaires-bailleurs. Le montant empruntable est porté à 75 000 € pour une maison unifamiliale. Un audit logement réalisé ou actualisé au maximum un an avant la demande est requis (sauf exceptions). Les demandes passent par la Société wallonne du Crédit social (SWCS) et le Fonds du Logement de Wallonie (FLW). Pour un prêt de la SWCS, les travaux ne commencent qu’après la signature du contrat de crédit et aucun acompte ne peut être versé avant cette signature : à intégrer dans le calendrier de votre achat.
- Flandre : la « Mijn VerbouwLening » finance jusqu’à 60 000 € de travaux de qualité du logement et de performance énergétique ; le taux dépend des revenus du ménage (vlaanderen.be).
- Bruxelles : le crédit ECORENO du Fonds du Logement finance à taux préférentiel la rénovation et l’amélioration énergétique du logement ; selon l’analyse du dossier, il prend la forme d’un crédit hypothécaire ou d’un crédit à la consommation. Si vous avez déjà un crédit hypothécaire auprès d’une autre banque, l’accès à la version hypothécaire peut être plus restrictif (fonds.brussels).
Les montants, taux et catégories de revenus évoluent : vérifiez les conditions en vigueur auprès de l’organisme régional au moment de votre demande.
Les étapes pour financer l’achat et les travaux ensemble
- Chiffrer les travaux avant l’offre d’achat : visite avec un entrepreneur ou un architecte, devis écrits, marge pour les imprévus. Un budget « à la louche » ne convainc pas un prêteur.
- Vérifier les obligations liées au bien : permis d’urbanisme si nécessaire (Wikifin conseille de pouvoir le présenter dès la demande de crédit) et, en Flandre, obligation de rénovation : depuis le 1er janvier 2023, le nouveau propriétaire d’un logement au label énergétique E ou F doit le rénover au moins jusqu’au label D dans un délai déterminé (vlaanderen.be).
- Fixer le montant total avant le compromis : si le compromis contient une condition suspensive d’obtention du crédit, faites-la porter sur le montant réellement nécessaire (achat et, le cas échéant, travaux). Une fois le compromis signé sans condition, la vente est définitive (notaire.be).
- Demander des offres pour les deux montages : un crédit unique et un crédit d’achat accompagné d’un prêt travaux. Comparez mensualités totales, coût total et frais d’acte.
- Organiser le déblocage : pour des travaux inclus dans le crédit hypothécaire, renseignez-vous sur les justificatifs demandés (factures, état d’avancement), le délai de prélèvement et les éventuels frais de réservation.
Erreurs fréquentes
- Sous-estimer les travaux : si le budget dépasse après l’acte, il faudra un second crédit, souvent plus cher.
- Comparer seulement les taux : comme le montre l’exemple, la durée peut inverser le résultat.
- Oublier les frais d’acte sur la partie travaux : ils se paient le jour de l’acte, en plus des frais d’achat.
- Épuiser l’apport dans le prix : Wikifin recommande de garder un budget de réserve pour des travaux imprévus, surtout dans un logement ancien.
- Ne pas tenir compte du délai de prélèvement : si le chantier prend du retard au-delà du délai prévu, les mensualités complètes démarrent quand même.
Pour aller plus loin
- Toutes les étapes d’un achat, les droits d’enregistrement par Région et les assurances : crédit immobilier en Belgique : étapes, taux, quotité et frais.
- Comparaison détaillée des deux types de crédit pour un même montant : emprunter 100 000 € sur 15 ans, crédit hypothécaire ou prêt à tempérament.
- Estimer votre capacité d’emprunt avant de demander des offres : simulation de prêt hypothécaire, données et exemple chiffré.
Guide du crédit hypothécaire et simulation de prêt travaux
Pour revoir les règles du crédit hypothécaire (quotité, TAEG, frais, assurances) avant de demander des offres pour les deux montages, vous pouvez lire le guide du crédit hypothécaire de solucredit.be (lien commercial ; la page ne propose pas d’offre ni de simulateur).
Si vous optez pour un prêt travaux séparé, le courtier en crédit Express Finance propose sur sa page « Crédit travaux » un simulateur (montant, durée, mensualité) et un formulaire de demande en ligne (lien commercial). Comparez le TAEG et le montant total à rembourser avec d’autres offres.
Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.
Sources
- Banque nationale de Belgique – FAQ – Attentes prudentielles concernant les nouveaux prêts hypothécaires (consulté le 26/09/2026).
- BNB / BCE – statistiques des taux d’intérêt des IFM (MIR), Belgique, juillet 2026 : crédits au logement à taux fixe de plus de 10 ans et crédits à la consommation à taux fixe de plus de 5 ans (consulté le 26/09/2026).
- Wikifin (FSMA) – Une ouverture de crédit pour construire ou rénover son logement (consulté le 26/09/2026).
- Wikifin (FSMA) – Comment financer votre achat immobilier ? (consulté le 26/09/2026).
- Wikifin (FSMA) – Le prêt à tempérament, durées maximales de remboursement (consulté le 26/09/2026).
- Fédération du notariat – Les frais liés au crédit hypothécaire et Signer le compromis de vente (consultés le 26/09/2026).
- Vlaanderen.be – Renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars (obligation de rénovation, en néerlandais, consulté le 26/09/2026).
- Service public de Wallonie – Rénovation énergétique : le nouveau régime de soutien entre en vigueur le 1er octobre (publié le 17/07/2026, mis à jour le 25/09/2026, consulté le 26/09/2026).
- Société wallonne du Crédit social – Réforme des aides à la rénovation : ce qu’il faut savoir avant le 1er octobre 2026 (publié le 17/07/2026, consulté le 26/09/2026).
- Vlaanderen.be – Mijn VerbouwLening (en néerlandais, consulté le 26/09/2026).
- Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale – Crédit ECORENO (consulté le 26/09/2026).
- SPF Économie – Livre VII du Code de droit économique (crédit à la consommation et crédit hypothécaire).
Calculs et sources revérifiés le 26/09/2026. Les montants de cette page sont des exemples fondés sur les hypothèses indiquées ; ils ne constituent ni une offre ni un conseil personnalisé.
